我的房子,我还不能做主?浙江杭州,女子急需用钱,准备将自己的一套房子卖掉。因为她的这套房子正在出租,按着租户优先的原则,女子先征求了租户的意见,租户觉得价格太贵拒绝了。随后女子将房子卖于他人,没想到租户却将女子告上法庭,要求她赔偿20万!
(案例来源:爱沂南)
彭娟最近遇到了一桩急事,需要一笔资金救急,她有一套60多平的房子在出租,她想卖掉凑钱。
房子的租客刘力,以每月3900元的价格租住,已经住了快3年了。
彭娟在决定卖这套房子时,提前了解了一些卖房子的细节,其中就有租客有优先购买权这一条。
彭娟要卖房子,虽然房子是自己的,但在租户的租赁合同没到期的情况下,要先征得租户有没有购买房子的意向。
如果租户有意向购买房子,同样价格的情况下,租户可以优先购买。
为此,彭娟在卖房子前先去征求了刘力的意见,问他有没有购买房子的需求。
当时彭娟给出的房价是190万,刘力已经租住了好几年,在他看来,房子无论是地理位置,还是房子的质量都比较好。
他虽然想买,但又认为彭娟给出的房价有点高,似乎不是诚心诚意的想把房子卖给他。
刘力考虑后就对彭娟表示,买房子是大事,他要和家人商量一下。
彭娟也是通情达理的人,她也觉得,刘力一家已经在这住了好几年,双方相处的也很融洽,房子卖给谁都是卖,卖给熟人总比卖给陌生人要好。
彭娟就跟丈夫商量了一下,决定将房价下降10万卖给刘力,并希望能尽快促成交易。
但刘力还想让彭娟再降价一部分,但彭娟打出最低价180万元。
可刘力仍觉得房东的价格还能再降,就想等等再说,但彭娟没再理他这个茬。
彭娟认为刘力并不是真心要买房,于是就去找了另外的买家,没想到,很快就有人看好了房子。
于是彭娟再次找到了刘力,问他到底买不买,如果不买,他就卖给别人了。
刘力仍然说,要再考虑一下,因为他觉得这并不是房东的心里底价。
但彭娟急需用钱,就对刘力说:“我在给5天时间,5天后如果还没考虑好,那我就把房子卖给他人。”
刘力认为,房子不可能这么快出手,就说了一句:“你随便卖吧。”
但刘力没想到,彭娟很快将房子卖掉了。
彭娟通知了刘力,当刘力了解到房子的最终成交价是170万后,他气炸了!
刘力表示,他是真心想买这套房子,但彭娟把房价降到了170万,却没有告诉他这个房客,让他失去了购买的机会。
彭娟损害了他的优先购买权,所以刘力要求她赔偿20万元!
彭娟被刘力的话气笑了:“我没有争取你的意见吗?我问过你两次了,也给你预留了时间,你已经表态让我随便卖,这样的情况下我才卖的,你让我赔钱这是无理取闹!”
但刘力认为,彭娟最后给自己的价格是180万,而卖给别人却是170万。
如果一开始就说170万,自己肯定会买下来,这之间的价格差了20万,所以彭娟必须赔偿自己20万元!
彭娟也不是善茬立马怼了回去:“你这人真有意思,房子是我的,我卖给谁是我的权利,买卖不破租赁,我又没赶你走,你可以一直住到合同到期,你一个租客凭什么要钱?”
双方为此发生了争执,后面虽然经过几次协商,但双方始终没能达成一致。
于是刘力一纸诉状,将彭娟告上法庭,要求彭娟赔偿他20万元!
那么从法律的角度来分析如何看待这件事?
1、刘力有优先购买权。
根据《民法典》第726条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
优先购买权是指:如果彭娟想卖掉正在出租的房子,那么刘力有权利在同等条件下优先购买。
但值得注意的是:这个权利也不是无限期的,租客在收到房东通知15天内,如果没有明确表示要买下房子,就等于放弃了优先的权利。
本案中,彭娟报价190万元,如果刘力和其他买家同时都想买下房子,因为刘力是租客,那么彭娟应首先考虑将房子卖给刘力。
2、优先购买权属于租客的法定权利,除非租客在租赁合同中明确表示放弃,否则房东依法都应当保障租客的优先购买权。
而彭娟和刘力在双方签订的租赁合同中,其中有一条就是租客享有购买权,所以,彭娟在卖房子时,更应当保障刘力优先购买的权利。
但是彭娟最终将价格降低到170万元,这种情况下他并没有再次通知刘力。
根据《民法典》第728条规定:出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
刘力认为房东损害了他的优先购买权,所以才要求他赔偿20万元的差价。
3、彭娟在出售房产前已经履行了通知义务,并且先后多次征求刘力的意见,刘力有足够的时间和机会来决定是否购买。
刘力在规定时间内,没有做出购买的决定,因此,他失去了优先购买权。
有人认为,这个租客就是故意找茬,要真想买就应积极跟房东协商,而不是等房东卖了再说自己想买。
目前,双方仍在协商处理中。
(文中人为化名)
对此,你怎么看?
这个租客应该转按敲诈勒索罪判刑