广州市黄埔区某超高层旧改项目。

坐标广州，今年8月20日，广州土地开发中心人士在一场土地推介会上表示，未来广州土地容积率下调将是趋势。随后10天之内，广州接连挂牌7宗容积率低于2.5的中心区宅地。这一低密度的举措，似乎回到2013年之前。

坐标江苏，官方在今年7月底发布“限高令”意见稿，拟明令各地一般不得新建100米以上住宅。这是全国首个拟遏制建设超高层住宅的省份。

针对摩天住宅，人们向来褒贬不一。2016年，住建部在回应“刹住摩天大楼建设热的提案”中答复“应严格控制”。并在2020年开始发文要求“严格限制各地盲目规划建设超高层‘摩天楼’”。

伴随建“好房子”成为2024年房地产政策的重点方向，广州三十多年来持续登场的摩天住宅，从此以后或将“迫降”？

崛起

摩登广州，摩天住宅蔚然成风

广钢新城C区回迁房约200米最高63层，迄今仍是广州摩天住宅NO.1。

飞机从广州中心上空飞过，从云端俯视，珠江新城代表了广州最摩登的一面。这个中国乃至全球300米以上高楼最集中的区域，也是广州摩天住宅集体扎堆的热土。

顾名思义，摩天住宅即超高层住宅，一般为高度100米以上，楼层40层以上。在广州，最近十多年来，伴随人们生活条件提高，大多住宅层高做到了3米及以上，再加上底商或架空层，建筑高度超百米的住宅比比皆是。为了方便区分，南都湾财社此次重点关注最高楼栋至少40层及以上的超高层住宅社区。

沿珠江新城对出的珠江溯源而上，广州最早的摩天住宅沿江而生。上世纪90年代，滨江东是广州第一代楼高超100米的摩天住宅的摇篮，港资、外资地产商先后在这里试水，挑高广州的住宅海拔。即便当年单价已过万的房子，亦吸引港澳人士及内地富人争先抢购。

2000年以后，超高层转移到江对岸的五羊新城和长堤，192米高52层的凯旋会，192米高48层的爱群荟景湾相继登场。紧随其后，珠江新城CBD崛起。在密集的摩天商务地标之下，这里十多年间拔地而起十多个摩天住宅社区，奠定影响至今的，代表广州豪宅走势的江湖地位。

摩天住宅与摩登都市如影随形。在珠江新城之后，广州又相继打造白云新城、金融城、广钢新城、琶洲等CBD，由于前两区域一度受航线“限高”和规划所需，摩天住宅由此多扎堆广钢新城和琶洲。

广州自2004年开始公开招拍挂卖地。2005年至2010年间，广州所卖宅地中偶现容积率高达7.0至12的地块。相对之下，2011年至2013年，除了杨箕村旧改的容积率6.8之外，其余宅地容积率多在1.0至3.0之间。但随着2014年广钢新城开始卖地开发，广州的摩天住宅从此陡然急增。

作为广州版“曼哈顿”，广钢新城无论过去还是将来，或都将是广州摩天住宅的历史高位记录者。

2014年，广钢新城成交5宗地，容积率在4.8至7.5之间，当中三宗超过7.0，均为中海所拿，其中A区最高60层，B区最高50层，C区回迁房约200米最高63层（商品房最高57层），迄今仍是广州摩天住宅NO.1。

对岸的广纸新城不甘示弱。2015年，广州成交5宗容积率超5.0的宅地，两宗超7.0的宅地均在广纸新城。

2016年的最后一天，富士康科技集团董事长郭台铭宣布投资610亿元投资广州增城，由此拉开增城的摩天住宅开发序幕。在2017年，广州成交6宗容积率超5.0的宅地，4宗落地增城，容积率介于6.8-8.2，这些地块后来都打造成了最高189米的增城人居地标。

2018年以后，广州公开挂地的宅地容积率有所回调，但此时的城市更新项目已经逐渐登场，后期修改规控规拔高容积率的住宅项目亦有之，摩天住宅只见增，未见减。

分布

近五年，广州40+层住宅社区近50个

最多的区域在荔湾，至少达15个，海珠区有9个。黄埔区有12个，增城区亮相了9个，南沙区有2个。

在广州中心区，没有父母大力支援，15年间置换了三套房，从三房换到四房，是不是该值得自豪？

但这个暑假刚刚“喜提”四房的“80后”李樾，却没有太多欢喜，而是有些淡淡的失落。在她看来，如果等一等，也许就不用买到超高层住宅社区。

李樾2012年前买的一手住宅社区，楼高25层；2017年置换的全新楼盘楼高31层；在2023年置换的全新楼盘则楼高已达39层。尽管相较这几年频现的四五十层摩天社区，39层已属相对略低层，但李樾还是在居住中感受到一些不便，“两梯四户，绝大部分人还没入住，一般情况下等一次电梯大概需要三分钟以上”。

事实上，这几年在中心区买新房的人，除非购买千万豪宅，否则只能向超高层住宅下手。

南都湾财社记者不完全统计发现，最近五年间，广州超高层住宅井喷，最高栋楼40层及以上的一手住宅楼盘（含在该年份推新者）达到49个。当中或与2017年以来，广州地价房价一度飙高不无关系。

其中，2024年至今，广州中心区最新亮相或推新的超高层住宅楼盘有7个（含在建及已开销售中心），最高楼栋介于45层至57层。2023年9个，介于40至55层。2022年更是超高层住宅群现的高光时刻，达到16个，介于40至49层。2021年12个，介于43层至50层之间。2020年5个，届于50至57层之间。

2015年底，南方都市报记者曾统计，截至该年底，广州住宅建筑高度超百米及层数在40及以上的高层住宅高达49个。

2015年以来，广州40+以上摩天住宅最多的区域在荔湾，至少达15个，海珠区有9个。黄埔区有12个，当中10个由旧改转化而来。相对之下，广州的“宇宙中心”天河区，在珠江新城之后，近十年少见新的40+住宅登场，仅现世纪金源天河源筑及珠江花城。

自2017年广州逐渐迈入住宅地价巅峰时刻后，广州的摩天住宅开始向除番禺区之外的外围区转移。其中，增城区从2018年起至今亮相了9个高40层+的摩天社区。南沙区在2019年起首现超150米的住宅社区，迄今有2个40层+住宅社区。花都区自2022年首现40+层的摩天住宅，为最高45层的金地商置都会峯范。唯有从化区，到目前为止仍然未有40层+住宅，当地最高地标住宅约高32层。剔除未及40层的社区，相当于在过去31年里，广州迄今已涌现至少94个摩天住宅社区。

住户

8090勇敢爱，5060较难接受

“广州最早超高层住宅由港资开发，国内居民买不到，需要用港币或外币购买”，如今豪宅与刚改产品兼有之。

摩天住宅自上世纪90年代在广州拔地起那一刻，就率先打上了富豪专属的烙印。

比如海珠半岛，1993年开盘时单价就超1万元，后面崛起的滨江东超高层，也都只有富人才能够着。在2004年登场的凯旋会，当年的毛坯价就要1.8万元/平方米，贵过珠江新城，总价400万元至2000万元/套，都是广州身家天花板级的阶层方能企及。去年，凯旋荟一套顶层豪宅的视频流出市场，其Blingbling（闪亮）的装修风格，让人们围观到二十年前的富豪品味。

2012年，爱群荟景湾登场，号称“献给100位影响GDP的人”，其单价贵过如今的顶豪风向标汇悦台，顶层复式豪宅带天际泳池和花园，总价2.14亿元，专为城市的云端阶层定制。

“广州最早的超高层住宅都是由港资开发的，国内居民买不到，需要用港币或外币购买。”原广州市国土房地产管理局信息中心主任、广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江回忆，广州最早的超高层住宅由香港开发商投资兴建，照搬的是香港模式。在其带动下，国内也开始效仿，渐渐地超高层也增加了。但如今回看，做超高层实属无奈之举，“其实超高层在电梯上，管理上、技术上、施工上等都需要花更多的成本。”比如超高层住宅的基础打桩，就得打到很深的岩层才安全，超高层住宅建筑结构还要顾及到抗台风、地震、消防等要求，超高层住宅建筑规范和施工质量要求，比一般住宅要严格很多。

无论滨江东、珠江新城、琶洲，其超高层多为大户型，也是过往广州真正意义上的豪宅。当然，促成其为豪宅，主要还是因为所处地段本身就是寸土寸金。

直到十年前，广钢新城登场，超高层里也出现刚需户型，普通都市白领方才得以挤进超高层里看风景。到如今，广州的超高层住宅中，豪宅与刚改产品兼有之。

“50岁以上的客户，目前还是比较难以接受超高层住宅”。德佑地产悦铖广钢分店的负责人伍锦明介绍称，广钢新城北南区20个楼盘，大约七成房源是超高层。站在广钢的五六十层上，往南看广州园，东望广纸新城、光大花园，西望佛山，北望花地湾，视野非常开阔。不过，从一手开盘到如今流入二手市场多年，广钢新城40层以上的房源始终是越往高层受众越窄，“8090后等更年轻的客户会普遍接受超高层，50岁以上的客户更多倾向于32层以下”。

伍锦明介绍称，广钢新城接近三万套房子，目前挂牌量700多套，除了早期开盘的价格仍有增值外，后期开盘的项目，如今价格已有所回调或低于一手买入价。当然，超高层和中低层的去化时间也别差不多，“最关键是看价格有没有到达买家心理预期”。他说，目前广钢新城10楼以下和三四十层的房源每平方米单价，大约有着两三千元的价差。

深耕房地产行业数十年，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，在过往的销售中，超高层住宅的价格和买家呈“橄榄状”，两头尖，中间大，底层顶层的售价会相对便宜。

遏制

国家狂刹高楼热，摩天住宅或成过去式

存在成本、能耗、安全、环境等诸多问题，背离了新发展理念，需要从源头加强管控。

作为一线城市，广深两地也是国内摩天建筑排名前列的城市。

2009年，时任住房和城乡建设部负责人指出，目前我国桥梁、地铁工程、超高层建筑的技术已处于国际领先水平。与此同时，超高层住宅从亮相之始，也受到坊间质疑。

2021年9月，住建部相关负责人在出席中国城市规划年会上指出，中国已成为世界上超高层建筑数量最多和增长最快的国家，有6座建筑入选全球10大最高建筑。据初步统计，2018年至2021年，全国在建、拟建的超过250米的建筑多达166处，“这存在诸多问题，如成本问题、能耗问题、安全问题、环境问题，背离了新发展理念，需要从源头加强管控”。

从住建部官网追溯，国家最早针对超高层建筑的管控发文在2002年6月：《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》指出，各地区在当前城市规划和建设中，要严格控制建设项目规模，特别要严格控制超高层建筑、超大广场和别墅等建设项目。但该举措在当年的房地产黄金时代下，未能明显遏制超高层的崛起。

直到2016年，一份全国政协十二届四次会议第3228号提案中提出“刹住摩天大楼建设热”。这年7月，住建部如是答复：摩天大楼，或称超高层建筑，是一种高强度的开发方式，被认为可以最大限度地集约使用土地，最大限度地拓展城市空间，缓解城市用地紧张的矛盾。随着摩天大楼越建越多，社会各界对摩天大楼的认识越来越理性，其负面问题也越来越被人们所关注，比如摩天大楼由于建设和维护成本高、消防风险大、破坏城市风貌，以及常常被看做“政绩工程”“形象工程”而饱受诟病。

“研究认为，建设摩天大楼，反映出投资者和决策者对城市现代化、现代建筑文化、土地节约集约利用的认识不全面，不符合绿色、低碳发展要求，应严格控制。”彼时住建部表示，2015年12月召开的中央城市工作会议，确定了新时期“适用、经济、绿色、美观”建筑方针。往建局部正抓紧制定城市总体规划编制审批办法，对重要地区明确建筑高度限制等。

在此四年以后，2020年、2021年、2022年，从住建部，到国家发改委，都曾先后发文管控新建超高层建筑，作出比如“城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。各地审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配”等。

今年下半年以来，在房地产深度调整之下，地方部门逐渐将限高政策落到实地。这或也意味着，一度占据城市封面的摩天住宅，今后或将成为时代的历史标本。

趋势

摩天住宅解决有房住，低密住宅解决住好房

业内人士认为，适当降低开发强度，提高居住舒适度，打造高品质的城市空间是较为积极的策略。

在广州，最近十年亮相的超100米超高层一手住宅社区，至少上百个。当中一些超高层住宅的设备在使用多年以后，已有的开始需要更换。广州中原地产大沙头三马路分行店董叶景生介绍，最高楼层39层的海印东山100社区，这两年相继更换电梯。其表示，普通客户对老城区超高层住宅的居住舒适度没有太大关注，老城超高层价格相对坚挺。

黄韬认为，超高层是一个时代中的过渡，“比如香港、美国，也有像筷子似的住宅，虽然是地标，但看上去不够稳定。”黄韬表示不认同超高层住宅有好的居住体验。中国房地产迄今也就发展了几十年，在三五十年之后，超高层住宅不得不面对设备老旧，营运成本加剧等难题。

“以往国内的超高层住宅建设是有点过了。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为分析指出，广州的土地是稀缺资源，当年出于土地集约节约使用而建设超高层，但也带来系列问题，“这也是超高层住宅需要检讨的”。其认为，房地产发展到现阶段，总结以往的经验，做一些调整是有必要的，超高层固然也有景观优势等，当下已需要有所取舍，适当降低开发强度，提高居住舒适度，打造高品质的城市空间是较为积极的策略。

8月20日广州举行土地推介会，相关部门人士表示，未来广州的土地容积率下调将是趋势。此前，广州的土地开发部门前往杭州、上海、南京、苏州等地考察。但广州用地紧张，以往借鉴了香港的节约土地模式，建了不少超高层住宅，“如今供应到一定程度上，就需要改善了”。

今年7月底，江苏省拟发布限高令，明令各地一般不得新建100米以上住宅。而广州自8月下旬起，也陆续挂牌7宗容积率在2.0至2.5间的住宅用地。“先是解决了吃饱的问题，再是解决吃好的问题。”相关部门人士指出，过往广州的供地模式解决了人们的居住问题，接下来要解决的是住好房的问题，响应中央提出推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设的要求。

采写/摄影：南都·湾财社记者邱永芬