“房价鹤岗化、生育韩国化、就业灵活化……”

眼下这种环境，还有谁敢买房？克而瑞研究中心在11个核心城市、数百组客户样本中得出结论：

过半是置换族！

无论是深圳二手房，还是新房市场，从乐有家研究中心最新统计的数据可以了解到，想要卖楼，刚改需求比上车族管用！

卷！下调备案价后再打折

8月深圳新房网签量2537套，虽环比7月微跌了3%，但与去年同期相比，还是有15%的回升。

从销售套数上看，宝安657套，环比上涨15%，稳居第一，主要由阅臻府、珈誉未来花园等楼盘网签支撑。

全市新房销售“最惨烈”的龙华与光明区域，在中介渠道、打折送礼的销售策略驱动下，8月都卖出了超过450套房源。

若从单个项目来说，全市网签成交量排第一的是深圳北站的中洲迎玺143套，一个盘几乎就卖了人家南山整个区（147套）的量。

龙华中洲迎玺花园，8月网签成交均价6.2万/㎡，目前主推二期93-163㎡住宅，备案均价7.23万/㎡，精装售价653万-1229万区间。

据悉，1993年至今项目开发周期跨越30年。在购房8.65折的带动下，且一二期距离地铁轨道较远，目前网签量超过42%，在同片区来说是较好的成交量。

乐有家研究中心监测显示，8月深圳新房销售排名第二的是光明的特发学府朗园，单月成交119套，网签成交价仅3.1万元/㎡，是光明上车门槛较低的新盘，折后总价240万就能买到88平米三房。

而它仅倚靠深圳外国语光明学校，就收获了不少刚性群体，不仅8月，6月卖了152套、7月127套，销量算是一直稳定过百。

但目前项目周边老旧房民建楼较多，片区城市更新速度滞缓，缺乏大型商业配套，除了低价和学校，没有太拿得出手的卖点。据悉，特发学府朗园将于2025年底简装交付。

月度销售第三的是宝安中铁能建阅臻府，单月成交114套，网签成交价8.4万元/㎡。

项目所在算是宝中旮旯的位置，距离欢乐港湾、壹方城等商业较远；而项目挂着深圳首个“期现房”结合销售的头衔，首批推出314套预售房源，入市将近一个半月时间，剩余160套房源，网签率近半。

今年底大铲湾腾讯总部将迎来首期交付使用，人流的涌入对片区楼市又有拉动作用；而在阅臻府旁边，即将挂牌出让一宗深圳近8年来、首宗“不限地价、不限售价”的宅地，又在市场上蹭了一波关注热度。

市场盛传，中铁置业有意向拿下作为阅臻府二期？

如乐有家监测所示，深圳8月份全市成交前10的新房楼盘里，7个楼盘价格低于6万元/㎡，其中单价3字头的有3个，单价4字头的有2个。

此外，在这10个楼盘当中，三房已经成为门槛户型，是市场主流标配。

而在价格方面，过半楼盘环比上一批房源，调整了预售备案价格。当中除了海德园A区逆市上涨2500元/㎡，其余都下调了备案价，降幅最大的是龙华悦见倾湖二期和府，备案价环比一期锦府下降了约9000元/㎡。

低单价区间成交占比明显上涨。降价基础再打85折，新房价格已经“卷”到这地步了！

业主卖房动机主要是什么？

2024年至今，大家都有深切的体会：二手房市场整体活跃度高于新房市场。不管业主放盘量，或者是成交量，均是保持在高位运行。

乐有家等深圳大机构平台的门店看房量、咨询量也有明显上升，今年二手房网签量维持在5000套上下，用业内人说法，“止跌企稳”。

业主的挂牌卖房动机主要是什么？

据克而瑞研究中心最新调研报告有了答案。

抽取样本城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆、南京在内11个核心城市，从有效的数百组客户样本数据记过显示：

半数以上客户卖旧仍会买新。

深圳的置换需求的占比为62%，仅次于北京的70%，是目标调研城市中，置换客群占比最高的两个城市。

简而言之，目前活跃在楼市中的是“置换族”，投资客离场，上车族变成了“等等党”。这点其实在新房市场也同样佐证，三房是标配，四房成交占比也逐步上升。

此外，套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位，占比分别达到16%、12%、9%……克而瑞表示，这组调研反映整体市场预期偏悲观。

每年的3月份是置换的传统旺季，为9月的入学至少有半年的准备周期。

克而瑞的挂牌数据显示，今年3月至今，北上广深及东莞、佛山、天津、南京、青岛、成都等15个重点城市二手房周均挂盘量达到4.1万套，在房贷、首付比例等政策利好的情况下，市场二手房快速去化，进入8月，以上城市的周均二手房挂牌量3.4万套，相较之下略有下降，但仍维持在相对高位。

而在置换群体中，有一个诉求浮出水面，那就是“卖旧房买新房”用来转换贷款利率价差。

现行的深圳首套房贷利率为LPR-45bp，即3.4%，而存量房贷利率即便在今年1月1日重价调整后，依然是在4.3-4.5%，+30bp一日不消失，存量房贷利率永远有将近1%的价差。

而存量房贷业主对于利率再次下调，有着前所未有的迫切。深圳乐居咨询工商、招商等多家银行，表示目前未收到相关通知。

有银行人员对乐居君表示，眼下银行利差已经历史低位，再降会动摇国家经济基本盘；现在地方国家财政收入不够花，展望第四季度有无刺激政策出台了。

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