买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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最近的天气，热得有些不正常，而比天气更不正常的，是青岛的楼市。

一方面，青岛的二手房没有看到止跌的迹象，浮山后的小户型，甚至有跌回10年前的趋势 ；

另一方面，青岛的新盘卖得都挺好？！起码去营销中心看一眼，乌央乌央挤满了人。你对价格的诉求，得不到任何积极地回应。

楼市就像是一个精神病，让你捉摸不透，又不敢靠近。

2024年的下半场，不要说工薪，对于很多中产来说，都是无比艰难。

但是，巴菲特老爷子说了：

不要放弃每一次危机。

人和人的差距，从来都不是手拉手一起向前时能拉开的，普通孩子与学霸，也都是在难题上分出高下。

所以，在金九银十到来之前，对于决定你家庭未来阶层的不动产，有一个正确的认识，很有必要。

高通胀低利率，真的躺不平

最近，我们频繁被一类新闻刷屏：我们买不起的豪车、腕表、名酒在频频降价，但是我们日常的消费品，一些单价不高的东西都在涨价。

其中，最著名的就是穷人三件套：方便面、可乐、榨菜，无一例外都在涨价。还有青岛人可能无感的共享单车，以及普通人很少关注的中药材。

涨价的原因无外乎两点：第一，钱太多了；第二，商品稀缺，供不应求。

当下的原因，当然是前者。最近一段时间，老王接到最频繁的电话是：“王先生，鉴于您信用良好，我行可以为你提供XX万元的贷款，年化利率低至……”

问题是，我们自己那点积蓄，都不知道放到哪里。

所以，对于很多人来说，没有房产、汽车等大宗消费，但是在鸡娃花掉大头之后，剩下的那点收入，在松弛的状态下，也攒不下，不知道花到哪里去了。

在低利率周期，我们每个人都是躺不平的，都是要正视两个问题：

1、在过度消费的时代，如何能够抵御网购的诱惑，让全家人养成健康的消费习惯；

2、如何让家中的钱生钱，无风险跑赢通胀，起码跑赢存款利率；

宏观经济的信号已经越来越明显，我们不能自欺欺人，视而不见，而是应该积极地寻找应对之策。

地产的逻辑，99%的人看不明白

楼市的信号，同样明显。深圳、上海、北京，接连出现日销数十亿的楼盘，甚至在新政出台之后，核心城区300W以下的老破小都在迅速被扫货，这足以说明一线精英的态度。

青岛，城市没有问题，楼市最大的问题，是没有“信仰”。

从核心城区的学区房到远郊的投资房，似乎无一例外的下跌，买房即亏钱的观念在很多人的脑海中根深蒂固。

浮山后，是青岛人误读楼市的关键。

昨天在直播间里，有读者就提出了这样一个尖锐的问题：

老房子跌我们能接受，为什么浮山后第一代F4的次新房都挺不住，那么别的地方买新房怎么能不亏钱？

三个核心原因：时机，人口，产品力。

大家思考一个问题：买金地·悦峰首开房源的人，现在有亏钱的吗？在山顶上买远洋万和城的人，有赚钱的吗？

所以，买房最重要的是什么？

时机！

很多人认为，买房子最重要的是关系，但是现实中很多盲目找关系的人，连当时的底价都拿不到，更不用说楼盘的底价。所以在楼盘是否值得买这个前提之下，时机的把握最关键。

浮山后第一代F4，正是楼市最火爆的时候卖的，那时候你买房，邻居们也买，同事们也买，所以这个房子溢价很高。

泡沫，总有要挤出来的一天。

浮山后的泡沫被快速挤出，一方面受到全国大环境的影响，另一方面受到二孩高峰已过，入学儿童大幅减少的影响。

买学区房的家长呈断崖式下滑，那么浮山后人气下降，不正常吗？

第三，就是产品力。房子好卖，开发商肯定会追求利润率，所以远洋这样的大开发商也好，华新园这样的本土房企也好，在产品上都漫不经心，出现了很多投诉，小区的口碑直线下降，对于房价自然也是影响。

特别是张村河把产品力拔起来以后，浮山后的品质短板就进一步凸显了。

综上所述，浮山后的兴衰只是过往楼市起伏的典型代表，它标识不了青岛的未来。

好价格买到的好房子，可以获得丰厚的回报，现在除了麦岛豪宅我们很难找到证明，但是五年以后，我们一定能找出四五个好例子来。

10%的人的人看透这一点，10%的人误打误撞在最好的时机上了车，这20%就是未来资产的赢家。

变盘的信号，比任何一个周期都复杂

老的地段思维，老的经验，给予买房人很多的误导，而房地产发展趋势的变化，同样在细分着市场，分化着楼市，让我们没有什么四海皆准的公式，去照本宣科的进行资产配置。

​不过，有一点我们可以确定：在开发商拿地策略发生改变之后，供需比的逆转，已经使得当下楼市​出现了频率不一的变盘信号。

给大家举一个我去城阳调研的例子。一条街上四个楼盘在PK，每平方米的价差​达到了4000元/平方米。

在这么卷的行情之下，竟然有楼盘卖得比​主城区还要好。

不到半年的时间里，首开的三栋楼几乎已经售罄，加推的三栋楼，去化也接近一半​。

最关键的是，卖得最好的楼盘，并不是这个区域内价格最便宜的楼盘，在某种意义上，甚至是单价最高的楼盘。

口碑、户型、首开优惠，都做到一个区域的极致，这样的楼盘，甚至会比牛市里卖得更好​。

所以，你能说青岛​楼市没有希望，青岛新主城没有希望吗？

​二手房，是不是都会这么一直跌下去？

你如果分析市场会发现，台东、CBD、李村商圈等地铁沿线的房东，​已经不那么着急割肉卖房了。

利率“1”时代，出租回报率3%的房子，有什么​必要着急卖呢？

有些外地的大V喊公寓就是“垃圾资产”​，他们的观点放在长沙这样的城市没错。但是在青岛，主城地铁现房公寓就会啪啪打他们的脸。

现在看，房价+全套装修总价50W的公寓，淡季月租平均2000元，旺季民宿一天租金400元，一个月出租20天，从安全度加回报率的角度去考量，什么理财产品能比得了？

很多开发商过去几年中都降价促销，但是不是房价会越来越低？我们从今年的土拍可以看出，开发商普遍对于豪宅地块兴趣比较大，对于刚需和一般改善产品意兴阑珊。

买房人​躺平，开发商也躺平了。

不拿地，就没有土地款支出，没有工程款的支撑，营销团队也没有下一个工作可以延续自己的职业生涯。

那么，如果开发商没有资金压力，从上到下有什么必要降价急售尾盘呢？为了让自己在年底收获奖金缩水+失业的崩溃大礼包吗？​

所以，当下的楼市是一个“烧脑”​的市场。每一个区域，每一个开发商，每一个项目，它的产品价值和出手时机都是不同的，甚至说同一楼座143㎡户型和158㎡户型的​性价比都是不一样的。

这种复杂性，决定了买房、优化资产，比以往都要艰难。

但是人世间就是这样，难事你做好，在危机中发现机会，你的努力才更有价值。