楼市半月谈

本报记者夏金彪

近期，湖北17个市（州）的住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局（以下简称“住更局”），并相继挂牌。此外，深圳、广州、济南等地则是另设了专门的城市更新机构。多地成立“住更局”反映出政府职能转变和城市发展的新趋势，标志着我国城市建设方式正从增量扩张转向存量提升的新时期。

目前，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，从总量短缺转为结构性供给不足，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。城市更新是一项系统性工程，它涉及的范围广泛，包括城市基础设施的更新改造、老旧小区的改造、城中村的改造等，以实现城市的高质量发展。

有序推进城市更新，是当前和今后一个时期的重要工作。党的二十大报告提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，建设宜居、韧性、智慧城市。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确要求，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。

住房和城乡建设部相关部门负责人介绍，全国已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，84个城市出台了管理办法，300多个城市编制了城市更新专项规划，城市更新工作的组织机制和制度政策框架日益完善。来自住房和城乡建设部的最新数据显示，当前全国已实施城市更新项目超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元。

目前，我国正不断完善金融、财税、土地等相关支持政策，鼓励社会资本参与，创新城市更新的投融资模式。据了解，围绕城市更新投融资机制，各地创新市场化投融资模式，努力打通实施城市更新的“源头活水”。今年5月，财政部、住房和城乡建设部联合印发《关于开展城市更新示范工作的通知》明确，自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变。

据相关机构预测，到2029年，城市更新的投资规模将超过9万亿元。城市更新正打开房地产存量时代的市场空间。从国际经验来看，政府在城市更新中的政策法规制定、规划管理、吸引和鼓励私人部门参与等方面发挥着积极作用。比如，1974年成立的新加坡重建局通过合理政策、规划和市场机制的结合，推动新加坡的城市更新，使新加坡重新焕发生机，成为高度宜居之城。同时，新加坡的房企通过与政府建立更深层次的合作关系，参与到城市更新的政策制定和项目实施中去，不仅实现了商业利益，还承担了社会责任，促进了社区发展和居民福祉的提升。

面对我国城市更新的不断推进，我国房企应积极做好准备。首先，房企应从开发商转型为运营商，加快培养城市综合运营能力，以适应城市更新的到来。其次，针对城市更新项目的长周期，房企还需要具有长周期运营思路及相关的开发能力，如项目融资能力，以应对城市更新资金回报和周期较长的特点。再次，房企还要加强与政府、业主等各方面的协调，实现多方共赢，在追求商业利益的同时，承担好社会责任。