济南小鸭这个地块，可太刺激了 昨天小鸭的两个地块公示了，给大家说一下，我对这个项目的看法。 第一、数据说话 先给大家看几组数据：项目容积率2.3，一共10栋楼，最低14层， 最高17层， 因为区域限高54米，所以层高至少3.1起步；一共568户，户均面积168㎡，车位配比达到1:1.68，每100平就给配一个车位 看完这组数据，大家对这个项目的档次，是不是有了点感觉？接下来，还有更刺激的。 第二、楼间距 两个地块都是南北窄，东西宽，我在直播的时候说过很多次，这样的地块形状，容易出采光好视野好的好房子。但是，这个项目楼座排布，还给设计成了围合式，这就创造出了，最大将近67米的楼间距，这是什么概念。 根据相关法律规定和建筑规范，南北朝向的建筑物之间，楼间距不低于南侧建筑物高度的70%。一般开发商都是卡着这个下限去设计，也就是说，这个项目楼间距只要达到37.8米，就算合规，结果它的每栋楼的南北楼间距，都超过了前面那栋楼的高度，是不是很夸张。我问问大家，自从住上了高楼之后，有多少人没体验过，这么大的楼间距了？这就是围合式住区的，可怕之处。 第三、围合式住区‍‍‍ 我再简单科普下普遍的社区排布方式吧：通常，一个项目会出几套强排方案，就是卡着容积率把土地的利用率最大化。一般来说，有三种主流设计风格：行列式、点阵式，以及围合式。行列式，就是横平竖直，看起来整整齐齐，每一栋楼都一视同仁，属于比较偷懒型的设计，一般绿城的项目，喜欢用这种风格； 再说点阵式，这种方式比较注重楼栋与园林的融合，也就是错落有致，这种属于比较复杂的设计，不仅要考虑南北向的影响，还会受到东西向楼栋的制约，现在很多项目都在用这种排布风格； 最后说说围合式，一般就是以园林为中心，楼栋围合在四周进行排布，楼与楼之间拥有超大的间距，前后楼栋互不干扰，视野、采光、通风都实现最大化，还都能享受到中庭绿化和景观空间，可以说是，每栋楼都是楼王。 这时候肯定有人会问，围合式设计这么好，为什么很少见这样的小区呢？答案是，围合式社区，门槛太高。 第四、高门槛 首先，土地素质要求高。太大或者太小的地块，都没法健围合式社区，因为它土地利用效率低，你看小鸭这两个地块，要用点阵式，在中间加一栋楼，一点不成问题，一般开发商都会选，能多建就多建。其次，对小区定位要求高。围合式社区的核心是园林，设计不好、维护不好，释放出来的大量空间，不仅提升不了社区档次，还会成为未来的累赘，开发商牺牲了可售户数，就得靠社区档次，来提升单价，才能算的过来账。最后，小区档次提高了，还得有人买账。围合式社区低土地利用率的特性，导致了其必须走高端路线，你把这种围合式社区放到远郊，没人买得起，没人看得懂，就没有了消费土壤。房子是长在土地上的商品，再好的设计理念，没有相应的土壤，都是理想化的错配。 回过头来看，小鸭这个地块，有足够好的土地素质支撑，有足够高的产品定位，最重要，是有足够强的改善需求保证。 第五、横向对比 之前我猜测，小鸭这个地块，是济高和保利置业合作，现在基本是确定的，产品的档次，大概率是要比誉系更高的。从规划图中可以看到，有架空层、下沉庭院、社区食堂、托育服务等等增值空间，再加上中央绿地可以用来大做文章，所以这个产品定位会很高。 虽然距离盛福挺近，但是肯定会在产品力上，拉开足够的差距，更何况，还有高新学区的优势。