上一轮楼市火爆期发生在2016-2018年，房价在短短三年间翻了一番，“房价永远涨”的信仰便是在那时产生的。

从2018年下半年开始，楼市开始进入横盘期，一直持续到2020年。这期间房价基本上保持了平稳。

2021年，房价意外地出现了一波上涨，不过时间很短，很快便偃旗息鼓。

房价真正的下跌发生在2022-2024年，真的是一泻千里，抢着套现的房东如同千军万马过独木桥一般。

俗话说，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。最近，各地都在不遗余力地救市，房地产出现了一些反弹，于是不少房产专家预测：到了2025年，房价将会迎来新一轮大涨！

专家们做出这种预测的依据是什么呢？

原因主要有如下几个：

第一，国内的货币供应量在不断增加。数据显示，广义货币(M2)余额在2021年底为238.3万亿，到2023年底为292.3万亿，24个月发钞在54万亿左右。

M2增速走势图

2024年5月末，M2余额达到301.85万亿元，这意味着2024年短短5个月时间，再次发钞9.6万亿。

这么大的资金量会去哪呢？专家们认为猪肉、白菜肯定接不住，只有房地产这个“大水池”才能接得住。

第二，美联储降息已经板上钉钉。一旦降息通道开启，国际上的热钱将源源不断地流向国内。能承接得住这天量资金的，也只有房地产。

第三，房地产利好政策频出。2024年，几乎所有城市，不论是三、四线城市，还是一、二线城市，全都放开了限购。利率史上最低、首付比例史上最低、公积金贷款额度史上最高，不少城市直接发放购房补贴，甚至亲自下场收购二手房，大有一种不把楼市拉起来不罢休的架势。

第四，国内的城市化进程还在继续。目前，国内的城市化率约为66%，跟发达国家80%的城市化率起来，还有15%左右的空间。

以14亿人为基数，未来，城镇人口还有约2亿人的增量，这是支撑房地产的底层逻辑。

不过，对于专家们的预测，笔者是持保留意见的。

首先，虽然M2余额越来越大，向房地产注资的呼声越来越高。但结果大家也看到了，房价不仅没有上涨，还在不断下降。甚至连汽车、家电这些消费品的价格也在下降。

数据显示，2023年全年，全国居民消费价格指数(CPI)比上年上涨0.2%，基本没有变化；刚刚过去的2024年5月份，CPI指数仅为0.3%。

那么，这天量的资金到底去哪儿了？答案是，大部分资金仍旧躺在银行睡大觉。无论怎么刺激，大家现在就是不愿意再买房了，甚至连消费的欲望都没有了。

其次，虽然房地产利好政策频出，但还没有达到激起居民买房欲望的程度。比如贷款利率，虽说3点多的利率已经是史上最低，但算下来利息仍是一笔不小的开销。如果不提升居民的收入，购房压力依然存在。

第三，虽然城市化进程仍有15%左右的空间，但要明白目前的农村年轻人已经很少了，剩下的那批老年人也不大可能再进入城市了。

另外，逐年降低的生育率也让人口失去了增量，未来，城市化进程更多的是存量市场的竞争：一线虹吸二线，二线虹吸三线，三线虹吸四线，四线无人可吸。

因此，未来将会有越来越多的鹤岗式小城市，这是大势所趋，聪明人应该提前做好准备。

总之，对于专家们的预测，我们不能全信，也不能不信。一定要抱着怀疑的态度，有自己的主见。只有通过不断学习和独立思考，再结合实践，才能在市场中做出正确的判断。

作者简介：武汉大学博士毕业，五年学术生涯，十年企业经历。一名有态度的中国观察者和思考者。