很多人说房价跌得不多，不具备涨的空间，还要继续大跌。我不知道这个跌的不多的体感是来自于哪。 真实的情况是跌得很惨。 比如今天这套萧山南站的众安荷源府，6月12日法拍，洋房，126方，11-2-202，成交总价300W，单价约为2.38W。 要知道这套房子是2020年12月的预售证，总价是457W，单价3.63W。 现在价格只有IPO的66%，破发34%。 这个破发比例至少冠绝萧山。 那为什么荷源府会跌的这么多呢？ 刚需板块、大面积、洋房，三大雷组合形成了绝杀。 洋房在刚需板块真的没溢价，唯一的溢价仅仅来自于得房率。 4房产品在刚需板块比较鸡肋，当然在改善板块则是3房产品比较惨一些，下次我开一篇世纪城篇来说一说。 活生生的例子摆在这了，所以大家买房的时候还是看看板块属性吧。 我们再来看一套，南部卧城的房子，上面的结论会更为清晰。 5月17日，宸宇府一套法拍成交，价格是242W，22-1002，面积99方，单价约为2.44W。 这套房子IPO时间也是2020年，那时候单价是2.58W，所以仅破发5%。 这套房子没有任何雷，刚需板块，高层、小面积，所以跌的不算多。 5月底南部卧城还有一套相悦半岛的法拍房，126方，成交总价226W，单价约为1.8W 相悦半岛和宸宇府距离很近，大概200米左右，那为什么会形成这么大的价差呢？ 其一是2楼的损价。 其二是开发商精装修自装的差别。 其三则又回到我们上面说过的问题，刚需板块的改善面积段要损价。 7500的价差，三点分别占了2500吧。 所以紧记，刚需板块买刚需房子，刚需板块+洋房+改善面积段约等于死翘翘。 此时再回顾一下1个多月之前说的樟宜翠湾单价2.04W（3楼）。很多人说他是所前，要开除出南部卧城。今天来了2个正宗新塘的南卧，有很大的差别么？ 难道还要找出蜀山的南卧再证明一下？ 现在来看，南部卧城正常的楼层、刚需户型、精装修房源单价全面回落到2.5W以内。 这个价格够不够低呢？ 2.5W以内的价格，基本上回到了2018年的南部卧城，那时候限价正是2.56W。 萧山东已经跌完了2019年这波上行的涨幅。 南站：2.38W的荷源府 南部城城：2.04W的樟宜翠湾、1.8W香悦半岛、2.44W宸宇府 萧山科技城：2.47W的江南壹号院 市北东：2.47W的锦粼府 萧山东南外围全面回落到2-2.5W的区间. 所以大家觉得这价格够低了么？ 或许有人会说，这些鸟不拉屎的地方1W都是多的，还要大幅降价空间。