今天土拍绿城又摘牌了，楼面价2.9W，地块位于滨江区，长河街道，白马湖板块。 再具体点那就是白马湖动漫广场对面，冠山小区边上，有18号地铁预期。 大家讨论最多的是这块地未来售价是多少，因为这是主城区首块不限价地。 而且地块综合容积率1.76，一定会出现高低配的情况，所以价格体系必然复杂。 但是无论怎么样，这块的地综合售价可能会达到5.8W。 一个市场化行为，1-2年的去化周期，土地价格约为项目售价的50%。 如果要缩短去化周期，那售价也会适当地下调，这是综合性考虑因素。 流量OR溢价？会决定这块的价格和绿城对他的投入。 绿城一直引领杭州低密市场，玫瑰园、桃花源、桃李春风、潮鸣、云庐、柳岸晓风…… 但是云庐之后绿城似乎没有再拿出让市场为之惊叹的产品。 限价必须要把锅给背好，拴狗卖为什么要好好做产品呢？ 但，当不限价的低密地块遇到绿城，我觉得可以期待一下会产生怎么样的化学反应。 在摘牌白马湖地块之前，绿城同样摘牌了丰收湖低密地块，楼面价2.2W，按地价50%计算，未来售价也将会达到4.4W。 一样的低密地块。 临平区域的丰收湖高层二手房3W都困难。 滨江、保亿在乔司翁梅叠排的手机也就3.5W+。 所以丰收湖地块也需要绿城全力以赴。 一个星期内，连续摘牌两宗低密地块，我相信绿城会给杭州带来全新的体验。 2024年绿城先引领了一波市场的品质提升，铝板、大门、公区全面改善。 随后建发再带来一波提升，会所、风雨连廊、户型也给安排了。 接下来可以期待一下，绿城再一次接棒建发。 让品质传递下去。 2024年的杭州属于低密的天下。 此几天我写过一文，杭州市场今年上半年大高项目（18F以上）越来越少，小高、洋房项目越来越多。 现象背后的原因就是出让地块的容积率越来越低。 今天杭州又挂牌4块地，容积率分别为1.2、1.7、1.8、1.9，没有一块超过了2的容积率，宜居性将大大提升。 未来我们必然可以在这些地块中看到低密物业，高端市场将有更多的选择。 其实我一直不理解，现在市场还追求3-4W这个价格段所谓高倒挂“低”品质的项目，未来交付以后他们真的有竞争力吗？ 没错我说的火到飞起的市北西奥印和铁路北玉珊瑚。 我不觉得这两个项目未来可以赚大钱。 当高倒挂遇到低售价之时基本上就是“骗局”，因为售价导致精装修和产品力打造不足以匹配他所谓的高倒挂。 特别当总价还特别高的时候。 我完全可以选择稍微小一点的面积，比如140、170多方，但是品质和地段好的多的板块。