关注我的朋友会发现我最近讲法拍房讲的比较多。 法拍可以理解为非普通购房者，或者说绝对一点可以归纳为投资性需求为主导的市场。 我认为投资性需求能接受的二手房价格基本上就是市场底。 换句话说，如果你现在二手房可以买到法拍房的价格，请不要犹豫，上车。 那法拍房和二手房价格差异大概有多大呢？大约5-15%之间。 比如4月的望江府法拍成交价格是8W，但是当月二手房成交价格在9W左右，法拍低了10%左右。 前两天说的德信晓宸二手房价格在3.85W左右，法拍在3.55W（考虑到是3楼），法拍低了5%以内。 还有今天说的北部新城融创瑷颐湾13-2-602，239.9W，89.26方，单价约为2.69W，二手房价格则是约3W左右，法拍低了10%左右。 买二手房现在很多就是缺乏价值维度来衡量这个底，不敢下手。那么法拍房就是这个尺，给大家去衡量买入价格，法拍房的价格约等于底价。 那么瑷颐湾这套法拍房还能看出什么呢？ 我们把他和晓宸的法拍房去对比，我们还可以看到余杭区和拱墅区的价差。 晓宸这套2013年成交，瑷颐湾这套则是2015年成交，这两年新房市场大差不差，两者IPO分别是1.8W和1.3W，所以那时候行政区的差异约为5000元，按比例的话是72%。 现在法拍价格分别是3.55W和2.69W，行政区的价差为8600元，按比例的话是76%。 政府给的限价则是4W和3.12W，行政区价差为8800元，按比例的话是78%。 所以10年过去了，北部新城和祥符的价差居然保持差不多，这合理么？ 个人觉得不合理。 首先余杭、萧山的接受度肯定比10年前要高。 其次这十年属于北部新城腾飞的10年，北部新城发生了天翻地覆的变化，万象城都已经开业了，双地铁都交叉了。 祥符的变化则相对较小。 所以个人觉得北部新城被低估了。 这个低估很容易理解，一方面是北部新城天量供应，另一方面则是弱市市场更为保守（偏好主城区，这点我前两天也说过）。 当然不合理是从价值考虑的，但是他也是合理的就是合理的反应出当下的市场情绪。 所以北部新城和祥符这个价格值得作为行政区价差的基准线。因为公用地铁站，差异主要就体现在行政区上。晓宸带有一个挂牌的卖鱼桥，说实话这个学校能带来流量，但是应该不能带来什么溢价。 很多时候我们去思考价格合理不合理，最大问题就是缺乏参考标准。 今天我给出2个可以作为参考的标准。