好久没有写这个系列了，蕞近房开区新房二手降价的消息都比较多，我就把这个老系列重新拿出来蹭一蹭[大笑R][大笑R]。 首先问个问题，刚需指的是什么？或者说什么样的买房人被称作刚需？ 问题先放一会，咱们先扯会别的。 凤起和鸣，21年底二手刚上市时，高层普遍挂牌单价3.8到4，甚至扬言未来单价能过6。上周155平388万的房子刷爆朋友圈，单价2.5。 更新的翡翠之光110平高层，295成交，单价2.7。 2.5的经开壹号院 1.75的信成道 1.5的海岸城郦园 …… 评论区有朋友问我，翡翠东方的高层到2.6是不是有点困难，我说其实也不难，也许下个月能谈到，也许下周，更或许当下就能谈。 [吃瓜R] 新房方面 仁恒前湾国际已经来到400的赛道，刚开盘就置业的那批业主被背刺了130个左右。 悦印风华虽然交房，但还在想方设法降价。 愉樾天成在降 璟萃在降 华发还会降吗？会的 星澜云邸还会降吗？会的 四小龙其他三个会吗？也许吧，谁也说不准。 [吃瓜R] 这两年，尤其是今年，我们似乎习惯了在震惊-坦然-麻木-再震惊的模式中，接受着房价的螺旋式下跌。 几乎每个购房者买房时都会怯怯说一句：我担心我买的房子未来再跌。 2.5的壹号院能买吗？2.7的翡翠能买吗？300的桂语能买吗？400的前湾能买吗？这些问题的背后都是对未来房价的担忧。 [吃瓜R] 举个例子，抛开未来房价走势，400的前湾能买吗？ 当然可以买。仁恒是高层确实要承认。但一梯两户总高11层的洋房，和两梯两户25层的高层，梯户比是不是差不多。 仁恒得房率低，140的空间观感和云湖128差不多，这个也要认。但价格也和云湖差不多呀，甚至更低，那既然价格差不多，空间感差不多，所谓的得房率还有多大的关系呢，未来卖二手房也不是按照得房率或者使用面积在卖呀。二手房的保值率和房龄，外立面品质，园林品质，物业管理品质，户型装修品质甚至发开商品牌都有关系。这些无疑都是前湾更好。 [大笑R] 但如果加入未来房价的走势这个因素。 那就是有刚需就买！ 没刚需就等等。 但是别做等等党。 什么是等等党，设定心理价格，房价达到心理预期后，又进一步调低心理价格，如此无限循环的朋友，叫等等党。 有需求有预期，等房价到就出手，这种很正常。 好了，回到一开始的问题，并不是只能买100多个的高层或者老新村的客户才叫刚需。 刚需有150个的刚需也有650个的刚需。 不一定是小两口结婚买房才是刚需，找小三需要房子安置汤姆的也是刚需。 刚需刚需，刚的是需求不是价格。