1、牛奶厂将会成为广州的小“香蜜湖”，世界大观片区的臻颐府、合生缦云、越秀地块等豪宅的入市将会大大提升牛奶厂的板块价值，主打改善和低密度，和珠江新城、琶洲的高密度高容积率的房子错位竞争，未来这里也是富人聚集区。 [清单R] 2、2021年牛奶厂有过10万+的挂牌价，但9字头的成交都是凤毛麟角，大部分成交单价在7-8.3万之间，当下市场成交价基本在6万左右。 [清单R] 3、牛奶厂是金融城、鱼珠第二CBD，甚至琶洲CBD的后花园，是天河蕞适合居住的板块，对标汇景新城，未来房价大概率超过汇景，超过天河公园也不是没可能。 [清单R] 4、牛奶厂被金融城、鱼珠、智慧城、科学城包围，金融城鱼珠不必说，智慧城和科学城是全广州本土上市公司最集中的地方，也是New money和创富能力最强的地方。 [清单R] 5、牛奶厂在过去为什么这么热？因为稀缺，2022年前在天河符合“楼龄次新+4房+改善圈层+优质学位+4房总价1000万以内”的板块还有谁？天河公园产品老价位高、金融城只有兰亭有一点，即使算上临近的科学城鱼珠，他们的教育也跟不上。 [清单R] 6、牛奶厂为啥暴跌？一个是2021年拉涨太多，而这两年市场总体都在大跌；二是竞品增多，稀缺性不再，特别是去年开始天河海珠很多新盘入市，差不多位置的户型更实用，产品力更强，单价也不高；预期低的交通更方便、配套更成熟；单价贵的，交通更成熟，地段也更有前景；如越秀观樾、保利天瑞等。 [清单R] 7、牛奶厂以改善为主，优先选择四房，四房是牛奶厂市场流通性最强的产品。四房买入建议：1.入门上车，122-130面积段，金地和招商可以盯着，但招商112蕞小4房目前性价比不高，龙湖面积大点、华润性价比低点；2.140+的4房，金地、招商户型设计都不错，龙湖、华润性价比低；3.160+，牛奶厂蕞差选择，不是自己不行，而是竞品太强，和越秀观樾140的使用率一样，而观樾不超豪宅、纯板楼、小高层，不是傻子都知道选谁。 [清单R] 8、牛奶厂还能不能买？位置偏，缺少商业，塞车，没地铁等等，但学位、界面、圈层（改善）、楼龄等等，再加上世界大观整体的开发，以及可能的19号线增量，只要价格合适，牛奶厂还是值得的。 [清单R] 由于篇幅字数限制，第9请看图片。 [清单R] 蕞后，价格就是价值，低价就是真理，遇到7折房，以上全错。平时会精选一些7折房发到群里，有需要的可以进去围观，祝大家都能7折捡漏。