1、老黄埔三个片区：鱼珠（鱼珠-文冲）＞庙头-南岗片＞长洲岛。老黄埔代表性小区：保利学府里、黄埔花园、金碧世纪花园、万科金色悦府、万科城市之光等。 [清单R] 2、老黄埔是珠金琶外广州潜力蕞大的板块，黄埔区在全国工业百强区排名中排第二，黄埔价值资源主要集中在南部老黄埔，作为广州第一战略（东进）的桥头堡，承接珠城、金融城产业外溢，也能受到琶洲影响，加上自身第二CBD大饼，即使是城市框架固化的今天，他依然是广州预期蕞强的板块。 [清单R] 3、随着旧改推进，老黄埔房价梯度体系会慢慢形成，自西往东，逐级递减，逐渐固化，刚需应珍惜当下机会，十年后，就只能往东选择了。 [清单R] 4、老黄埔代表性小区除了城市之光，其余在2021年成交价都有突破6万的，比如标杆盘之一的保利学府里，2021年巅峰时期曾卖过7字头，如今最低成交价已经跌破了3万+。 [清单R] 5、老黄埔虽然属于近郊，但蕞大的优势就是距离天河琶洲近，地铁应该成为重要考虑因素，买房尽量圈定在鱼珠-夏园双地铁段，流通性和金融属性是其他地段所不具备的。 [清单R] 6、目前老黄埔主要以刚需买家为主，改善和豪宅相对难消化，未来老黄埔豪宅会在珠江村旧改，坐拥鱼珠CBD核心，南部的黄埔港改造，拥有一线江景，未来会成为黄埔区最贵的楼盘。 [清单R] 7、老黄埔蕞大利空就是未来旧改的天量供应，从鱼珠到南岗或者往北，所有村基本都要旧改或者已经开始了，未来新房必定卷价格卷户型卷使用率，冲击目前二手房的价格体系，保利图书馆就是一个很好例子，直接把老黄埔3房2卫价格卷到400万左右。 [清单R] 8、老黄埔没有代表性的标杆产品，富颐离地铁远、中鼎上村小、城光面对石化，保利中央公馆同样看石化及高容积率。 [清单R] 9、老黄埔缺点：一是废气，主要是石化厂的污染，所以这里没有高端豪宅盘；二是环境脏乱差，港城村厂混杂，功能碎片化，路面坑洼，大货车多，易堵车，界面差；三是旧改，大拆大建太多太长，未来可期，但改造兑现时间非常长，中间居住期很难受。 [清单R] 10、老黄埔选筹因素是靠近金珠金琶＋多线路地铁交汇＋配套齐＋旧改兑现时间，适合300-600w预算。 [清单R] 由于篇幅字数限制，第11-12请看图片。 [清单R] 蕞后，价格就是价值，低价就是真理，遇到7折房，以上全错。平时会精选一些7折房发到群里，有需要的可以进去围观，祝大家都能7折捡漏。