【星球答疑】大表哥，我是你直播间的铁粉，每次直播都有很多收货，去年一年我都在看房，主要是二手房，总结下来有几个特点给你分享一起探讨下，有几个特点： 1.急售房源虽然很多，好位置好地段的货毕竟还是少数，消化速度以一周时间为主，便宜的主要是法拍为主，只要没有供楼问题，业主卖房子的都在死扛着，表现出来量少惜售。 2.房东大多存在近5-7成抵押贷或者经营贷无法结清的债务周转问题。 3.房源销售价格以买入价+3年利息平出为主 4.价格为小区均价的九折左右，谈判过程业主相对弱势 请问：1.投资性购房今年是买入的时机吗？ 2.小区均价的九折房源是否可以购买？ 1. 高质量的选房，和标的的去化周期，并没有特别直接的联系。 没错，房东在被动行情里、低于市场价挂牌出售的正常干净房子，当然会非常受欢迎，被长期盯梢小区的自住型买家第一时间秒走，但这并不代表他们就总能买到最好的房子和最便宜的价格。 上到法拍的房源，已经属于不良资产里最后的“骨头肉”，要么比较难啃，要么肉少得可怜，位置地段上都不尽如人意。因为在上法拍之前，还有漫长的债权处置周期，特别好的标的基本都是在银行、司法、金融机构都已经提前消化过的。自住客拍法拍的比较多，毕竟有价格优势，投资客玩法拍，主要还是操作低首付装资产套资金用的。再加上另外一个层面，市场并不总是那么“有效”，从而给真正专业的买家还是留下了一定的机会。 2. “房东大多存在近七成抵押贷无法结清”，意味着你关注的都是高风险房源，也只有这样的房源，能提供“低于小区均价10%”的价格。这10%中，可能还有不少是本身位置、楼层、房型、装修、税费、嫌恶设施等折损导致的。 不怎么看正常低债务的房源，说明选房的目标比较偏门，会错过很多各方面属性优秀，只是挂牌价“看起来”没什么折扣的真正好房子。 3. 小区均价的9折，要看是挂牌均价还是实际成交均价。两者之间，本来就会有5%左右的差异。因为大多数房源本来挂牌价格就是有点虚高的，任何时候真正诚意卖的房源，每个小区就那么几套，我们也只会去看那么几套，其他根本看都不看的。 而且，这个所谓的9折，恐怕还有不少是债务（意味着交易风险）、折损所带来的。真的一套套去剖析，恐怕绝大多数都并没有什么折扣。 4. 9折的房源，你需要运用拆骨法，结合地段潜力，户型大小，户型方正，朝向，赠送，保养，吉凶运势，业主卖房心态，银行评估值等综合拆分价格是否物有所值，而非简单的的一个折扣数字，便宜不是笋盘，超出性价比才叫笋盘。 5. 真实世界里，买一套各方面没什么缺陷、保值增值属性强大、未来好租好卖的真正好房子，价格从来都是非常难谈的，折扣从来都是几乎没有的。 我们不是巴菲特，不会一次买货就买几个亿几十个亿，买的也不是垃圾淘汰货，反而是精挑细选的白菜心上等A级好货，房东也不是傻子，卖几百上千万的房子不是卖白菜，你凭什么要求人家给你一个只买一件的零售客户打折呢？ 如今互联网如此发达，信息如此泛滥，还指望在房地产这种大宗交易里找傻子交易对手方，只能认为是一种行为艺术。而对于那种买房动不动张口就要7折，卖房挂130%“市梦价”的主，必须要尊称一句——人民艺术家。 6. 今年是否的好的投资购房时机，对于深圳来说，月交易量突破4000套，是一个横盘反转的重要信号，3月份的两会也是一个明确的信号，整体来说，深圳今年政策必出，“回血”力度依然是以组合拳，一边供给侧改革，一边刺激首置人群和改善人群，慢慢的从大浪行情过渡到小浪行情，保持房价平稳可持续增长。首置和改善是相对比较不错的时机，筑底时间已经很长，时间沉默成本不会太高，投资客需要在微观选畴上抓片区分化的利润。#发现深圳美好#