【刚需置业】大表哥你好！ 买房小白提问哈，刚加入星球，我们是刚需想上车。 预算：总预算600万左右。首房首贷，两房OK，三房最好。 位置：希望通勤尽可能离福田和南山能方便一些。 学校：希望房子带学位，学位水平中等偏上即可，没有过高的要求 希望房子能有一定的升值空间。 我们目前是看了龙华片区的新盘，感觉比较纠结，无法判断是否有购买价值。其他地区的房子暂时还没有看过。 希望大表哥能帮忙分析下龙华片区的新盘，以及有哪些适合我们的其他房子帮忙推荐下，辛苦啦～ 回复：1. 关于龙华的新盘，先看两个数据。第一个是库存量，第二个是供应量。 2. 龙华新盘的库存量将近1万套，占深圳新盘库存量的接近25%，位居第一。（数据来源深圳市住建局）。2023年龙华潜在入市的项目预计要到18个，其中一半以上在民治街道（包含红山、深圳北，民治）。 3. 这两个数据，放映出目前龙华所出的现状。从好的方面来讲，龙华在发生蜕变，大量的出让土地建楼，扛起了保障商品住房供应量的大旗，拉动龙华区经济，未来的22、25、27号线，也将贯穿龙华全面铺开。但是从深层次来说，房价上涨的本质，来自于附属在土地的价值总和。包括产业价值、商业价值、学区价值、宜居性价值。龙华未来的核心的产业，并不在深圳北和红山等所谓的商务中心，而是以制造为本的华为九龙山，这才是龙华的命根子。你让一个打牛种田的去转型做量化交易，显然不是领导真实的用意。 4. 库存量目前还很难去化，供应量依然有增无减，只会造成严重的"价格踩踏"，表现在未来几年后的二手市场上会更加明显。 5. 即使这样，并不意味着龙华就完全没有价值。深圳是一个多中心多CBD的城市，龙华未来的中心毫无疑问在深圳北和红山，只是目前的市场认可程度还比较低，它会是龙华所有内需的抬头兵，也是区域内部改善置换的首选区域。板块内向红山区域改善的需求，还是非常旺盛的。 6. 红山和深圳北，可以借助央企和国企的低地润，高品质的商业，打造出短暂的房价上的商业溢价能力，但是脱离核心产业，是很难持续。区域内改善内需，也是存在价格壁垒。比如高于单价10万以上，购买力出圈外溢到其它竞品板块，很难留住这波人群，关内也到处都是限价10万附近的打新标的，未来依然还有，这对未来红山深圳北几年后的二手，会是非常大的冲击。 7. 价值并不等于利润。放在深圳其他区域，福田南山这边更多是相对比较老旧一些的二手，同样的价格，至于是选择关外的大新房，还是选关内的二手房，这是一个需要自己去优选选择的问题，就好比，1米5的吴亦凡，和1米8的宋小宝，你选谁？是一个道理，是需要结合自己的家庭规划，主观去取舍的。这块感觉你们家庭还是比较迷茫，建议你可以预约线下当面详聊 8. 在600这个预算里，龙华次新的产品梯队里，最好也就是北站的4个项目（见下图）。#深圳买房##深圳资讯#