深圳买房：核心区刚需上车盘 VS 关外远大新 ，该如何做选择？ 很多刚需其实是在核心区刚需上车盘和郊区类似价格的新盘之间犹豫。除非认定一辈子一套房，否则还是建议尽可能在核心区刚需上车，因为这里保值增值能力更强，有利于下一步的改善性置换，而且拥有低通勤时间的效率优势。 核心区上车盘的特点是：面向效率优先型客群，且供需持续紧张。这种房子买家画像是：收入成长性最好的年轻刚需，典型的是毕业后来深圳满三年，在南山的科技园、福田CBD/车公庙工作。这些人更习惯于住在离公司不远的地方，尤其是科技园社畜，996已经够了，单程通勤45-60分钟以上，很多人没法接受。如果家里条件足够，资助些钱，能上车核心区两房，那为啥不先买呢？过几年攒点钱、有进一步需求后，可以置换改善。这个是核心区刚需-改善置换链条。 做一个具体的案例测算。一个人，月均到手3万，单身月均支出1万（不含房租）；或者小两口，加起来月均到手5万，月均支出2万（不含房租）。家里能给200万，买个总价500万、60多平的，月供1.5万，没什么压力。比如说买在南山的科技园、桂庙，福田的皇岗、上沙等等，上班坐地铁甚至走路，十几分钟就到了。预计5年后，个人年收入50万以上，或者家庭年收入80-100万以上，同时有生娃之类的需求。那么在家庭又攒了一笔钱、月供能力增加的基础上，以及房产升值带来的好处下，就可以卖掉手上的刚需房，置换为改善性住房，即核心区的3房甚至4房。 换种说法就是：核心区上车盘带来更高的效率和更好的生活质量，它可以越来越贵，但总有人愿意买单，而且潜在买家是高收入群体，也有能力买单。而且，核心区上车盘供应量很难增加。南山、福田已经没有很多空地了。即使是新楼盘，你去仔细了解一下会发现：新盘以大户型为主，几乎没有80平以下的纯刚需户型。因为刚需盘价格会比较低，开发商要盈利，只能盖大的。所以在这种供需关系下，尽管买刚需房的几乎一定会置换，但一个萝卜一个坑，核心区就这么多刚需位置，长期看价格必然水涨船高。 非核心区物业特点是：面向价格优先型客群，而且持续新房供应导致供需不紧张。没钱，而且收入成长性一般的刚需，会倾向于会买郊区房子。因为这个价格可以“一步到位”，直接买足够以后生娃甚至养老的房子。或者也有一部分核心区高收入人群，价格偏好比较强，觉得牺牲一部分便利性也可以。他们也会选择郊区置业，但收入成长之后，也会选择向核心区置换。这个是郊区-核心区置换链条。 但是，非核心区物业牺牲的是便利性，带来更高的通勤时间。反过来说就是：非核心区物业牺牲的是生活便利性，核心优势就是价格便宜，因此以后它只有足够便宜才好卖出去。而且，郊区供应量将长期维持在较高水平。因为深圳非核心区还是有很多空地的，所以持续有新楼盘入市。而且刚才讲过，郊区有向市区的置换需求，所以会保持相当数量的二手卖盘。这种供需关系下，容易形成新房和二手房互相压价的情况，房价易跌难涨。#发现深圳美好##深圳买房#