【多套优化】大表哥，关注您时间其实不久，不到一年，但您对楼市的见解及教学风格，让我非常为之信任，希望日后能多和您学习。我先把我的情况简单描述下：本人已婚，2个孩子，家庭美满幸福，目前家庭名下共5套房产，其中有3套肯定不是优质（南宁一套住宅红本在手，江苏县城一套尚欠48W，但不是贷款，口头欠条，深圳有套小公寓红本在手，挂出卖很久，没人问，月租稳定约3200每月，深圳公寓做了抵押JYD，使用了55W贷款），这3套估计短时间也卖不出去，干脆就不想了。另外2套就是深圳诺德假日花园的住宅，其中1套78平米红本在手，父母在住，考虑卖（同期小区相同户型挂盘960W），另外1套126平米自己住（310W商业贷款，90W公积金贷款）。目前家庭可用存款较少，不超过10W，家庭月支出不算房贷约3W每月。年收入税后120W，其中太太35W未来长期稳定，本人85W，过去五年也基本稳定，但今年开始往后很难说，行业规模急剧萎缩造成了很卷，身边较多同事失业，未来预判有很多未知。以上是我的基本情况。我近期的想法是 1.考虑到太太实际上班要搬到宝龙，想往东搬一点缩短通勤时间； 2.小儿子马上要上小学，想谋求个顶级学位，尤其是初中； 3.看遍了您的深圳各区域分析，觉得香蜜湖未来发展最看好，强调一个最字，资产升值空间也很大。综合以上原因，我正认真考虑置换香蜜湖或周边的深高南学区的房子，请教大表哥一并分析，这样的选择是否理性及看好。结合我的情况，考虑使用各种黑科技，但未来风险又不能跑偏，我的标的可以做到多大呢，如何操作，然后就是有没有精准推荐。 回复：1.感谢付费！把你的问题简单的整理如下表。 2.先暂不考虑南宁、江苏、深圳公寓3套房产，由于流动性问题，目前短时间很难提供资金上的帮助。图表可以看出，目前的现金流抵御应急风险的能力较差 3.南山诺德置换到香蜜湖的想法的非常正确的，不仅仅是因为有深高南的顶级学位，区域未来依然还有很大待价而沽的空间。板块价值和持续性、未来产业的优势，个人是非常认同的。诺德也不要纠结没有卖在高点，因为短期3年内很难再重回高光时刻。而在香蜜湖选畴，是不能浅显的用产品老旧看待香蜜湖楼盘的价值。 这两个片区的详解攻略，可以阅读星球的相关内容。 4. 具体讲讲优化方法。假设诺德出手，子弹960个。在香蜜湖片区，选择带深高南1300万左右的产品，比如香山美树苑、锦芦花园。这个时候，就需要重构深圳两套的负债比例。由于第二套房产详细市值并不详细，我们就暂不做融资变化来展开分析。 5. 如图所示，标的的选择，1500万附近是相对非常安全和良性的正向现金流的区间。jyd有个好处，就是用多少算多少利息。比如给你批了900万的jyd，你只用500用于首付，未使用部分是不算利息的，相对比较灵活，结合自己家庭的抗风险能力，在预留备用资金足够的情况下，合理适当的负债是没有问题的。 6. 详细的jyd操作流程，需要提前准备的资料，以及优化的先后顺序，评论区附上留言。