深圳取消经济适用房和人才房，释放出了什么信号呢？ 昨天4月7日，深圳市规划局官方发布了取消安居型商品房、人才房的规则草案，增加保障性租赁住房、共有产权住房的类型。这深圳住房制度的一次重要变革，将对商品房市场都会产生深刻的影响。仔细再想想，上一个月还放宽人才门槛，满心欢喜的往里冲，这个月就直接告诉你，只能封闭流转，到底是玩的是什么花样呢？ 深圳这样做的目的是什么，可以说并没有什么新颖，依葫芦画瓢是参考新加坡的祖屋模式，商品房和共有产权房共存的模式，这样行得通吗？显然是行不通，新加坡模式和香港模式都是建立在一个相对简单的住房结构上，商品+公屋模式。但是我们国家国情不一样。深圳的住房结构中，除了商品房、共有产权房只占很少的一部分住房供应，58%以上的小产权房、统建楼等其它品类，长租房、共有产权，对于改善深圳住房供给侧改革，可以说是杯水车薪。复制粘贴显然是行不通的。 那么，既然于事无补，最真实的本意是什么呢？ 这个时候，你就要跳开房地产思维，需要结合当下深圳的金融环境去深度理解。还记得1个月前证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，以及深圳发布的前海金融20条，都有关于不动产私募基金的描述。一般地产从业者是接触不到私募设计的深度，只能了解利好还是利好这些开关问题，而不其之所以然。 不动产私募基金，也叫Retis，在以前Retis是一个完全边缘化的基金产品，投资标的只能是公共设施和大基建，对于商品不动产是严格限制。一旦资本的浪潮席卷到商品房市场，将会对于社会民生产生巨大的不安定，这显然是设计者不愿意看到的。那么有什么新的Retis标的，可以兼顾又要又立呢？答案就是长租房、共有产权房。当你明白Retis的标地，只能瞄准这类赛道的时候，吸引投资客资金下沉，对于刚需和改善扎堆的商品房市场，并没有形成供需减少或者转移，隔壁的王大妈依然还是你买房换房的竞争对手。 深圳的高房价，已经到了牵一发而动全身的局面，作为先行示范者，一方面要大胆尝试，另一方面又得小心翼翼。共有产权的持有模式，其实本质就是一个GP+LP的股权基金这类理财产品。有封闭期，有政府做优先GP托底，仔细想想，其实就比公租房多了一种股权收益而已。为后续不动产私募融资开展铺路，是一些列组合拳，在房住不炒的前提下，在保障供应、人才吸附、资本融资上做战略平衡。在两会结束以后这个时候推出，更多的是希望借助香港离岸金融的优势和活力，高质量深港合作，真正盘活Retis，让居者有其屋，让投者有所好，实现不动产金融化和稳民生双向并轨。 居其位，安其职，尽其诚而不逾其度，这大概是他们的意思吗？评论区说说你们的看法。