1、可能要重启“买房送户口”，落户门槛≈0门槛，甚至可以说，是拿“南京户口”去吸引人来南京买房、生活。目前这个政策是征求意见阶段，但大致也稳了，正式文件出台后即可实施。

2、二手房可以“以旧换新”，二手房只能换比评估价高总价的新房，这次试点2000套先到先得，一批流通性差的二手房，有出路了！

4月26日，南京市发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），其中提到，将进一步放宽落户条件，在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。

之前我们说，楼市已经问题重重，现在解决问题，基本等同于回归出厂设置【猝不及防！南京楼市，准备“一键重启”……】。把以前加上的条条框框全部撤掉，把各种门槛全部拿掉，控制供应量，吸引需求量，从而把市场还给市场，让楼市自己去活。

现在，南京准备把落户门槛降到0，其实也是对购买力的绝对吸引。甚至这个落户方式已经近乎最原始最单纯的状态，买了南京的房你就是南京的人。

在这之前，南京的人口吸引方面，多多少少还是端着点的，毕竟是人文大城，高校云集，吸引的重点还是放在本科、研究生，就连大专生都是别的城市带动后，南京才勉强跟进的。对南京来说，要把落户门槛磨平，是真的需要点勇气。这感觉就像一个常年执导电影的导演，很难拉下脸去搞电视剧。但南京这次把偶像包袱都放下了，直接下场抢人，值得点赞。

背后的原因很明显，近几年南京的人口增长虽然都是正增长，但速度有点一言难尽。2016年到现在，就增长了41万人。

但兄弟城市杭州，在同样的时间内人口增长191.2万；成都同样的时间内人口增长282.1万。相比之下，南京确实需要下点功夫争夺新增人口。

扯啥都没用，没人口一切都是空谈。

现在南京远郊板块房价频频创新低，甚至一些房子流通都很难，人口增长至少负一半的责任。

根本上，南京产业结构上传统产业占据主流，高端产业也不太突出，导致很多人情感上想留在南京，但没合适的岗位不得不转向其他城市。

现在南京准备把落户放平，彻底放开，确实有魄力，效果值得期待。

要救新房，先救二手房。

从前南京的楼市有多火，现在被套牢的人就有多多。可以大胆地猜测，曾经满城狂热摇号，动不动就1%中签率、万人摇，其中就有很大占比都是投资客。

从房价下探后的二手房数据看，尽管现在成交量迅猛，但大多总价还是集中在100-200万。

2023Q4-2024Q1南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

对之前摇号买房的投资客来说，那些次新房的实际成交价，基本都在300万左右或者以上。就以江核的江与城为例，当初也是市场火热的时候买的，现在江核再跌，再便宜，成交单价也要3万/㎡。这个总价段明显与现在主流成交的二手房总价段不符。也就是说，现在成交量虽然高，但当初高点买进的投资客并没有大规模套现成功。

现在南京3年限售的政策始终都没取消，也就是说，2021年后买的房都还没进入二手房市场呢，而2022年下半年整体市场才开始真正走低，在此之前买房的人投资属性都比较高。可以说，一直到现在，南京还有相当一部分人还在站岗。

二者加一起，一个显性一个隐性，很多人根本没成功套现走人。

现在，安居出手回收二手房，并且拿二手房加钱换新房，其实也是直接给二手房价格托底。

比如你手上有套评估价是300万的房子，如果有买家想杀价到280万就不太可能了，因为你肯定会想，那我不如以旧换新再买个XX房子。现在楼市内卷严重，无论房主是不是投资客，从过时产品换到新产品，都是明智的。

从另一个角度来说，现在“以旧换新”也是变相地给二手房指导价，这个指导价，就是评估价。当然这个不是绝对的，因为便宜卖了是现钱可以拿去降负债，如果以旧换新，还是得加杠杆买房。但这终归是多了一个选择，是好事。

不过，有一说一，现在杠杆确实有点加不动了，这也注定在大家收入上涨之前，尽管现在的政策已经相当有诚意，但效果不会那么猛烈。

据统计，2024年一季度，居民总贷款增速为5.1%，其中消费性贷款（包括房贷和普通消费贷）增速进一步下滑至1.4%。《报告》估算，其中房贷增速为-1.2%，其它消费贷增速为7.2%，低于2023年全年的增速水平。居民经营性贷款同比增长了15.4%，但增速也有所下滑。居民房贷自2023年一季度起已经持续5个季度负增长，房贷在居民总贷款中占比已下降到47%，而经营性贷款占比则提升至28.8%。从月度走势来看，1月份居民贷款需求略有提升，但在2～3月再次回落，其中商品房销售低迷是主要的拖累因素。

最后，如果说南京还留了一手的话，我觉得是发展产业、提供更多的就业岗位。大家收入上来了，才是根本上解决问题。

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