市场分析

新政持续推出，市场短暂升温

刚刚过去的6月，北京楼市终于等来了又一轮新政。这次的政策大礼包，包括了首套房最低首付比例从30%降至20%，5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%，公积金贷款最低首付比例降至20%，多孩京籍家庭购买第二套房按首套认定，以旧换新等。

表：北京政策调整前后对比

北京是继上海、广州、深圳后，最后一个落地“5·17新政”的一线城市，目前已经是北京史上最低的购房首付比例与房贷利率。值得注意的是，本次北京没有调整住房限购政策。目前，全国仅有北上广深津及海南省6地仍在执行住房限购，对比目前全国还在执行限购的省市来看，北京是唯一一个非本市户籍仍需5年社保的城市，是全国最严。

二手房以价换量，行业竞争加剧

受到430北京新政和517央行新政利好影响，6月北京新房二手房成交量环比均有所增长。二手房市场在以价换量的形势下，成交表现优于新房。北京市住建委的网签数据显示，6月北京二手房网签量为14987套，环比5月上涨12.0%，同比去年6月上涨28.2%。6月份二手房成交量也创下了自去年3月以来15个月的新高。

上半年北京二手住宅总成交74587套，自2020年至2024年，五年时间里，这个成交量少于21年同期的10.9万套和23年的8.4万套，排名第三，正好居中。

回顾上半年，北京楼市热度不高，但仍具韧性，政府出台了各类政策来支撑市场平稳健康发展。北京作为全国房地产市场最稳定的城市之一，从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，但过于严格的调控政策也误伤了部分真实的购房自住需求，所以从2023年9月开始，北京已经累计发布多轮松绑政策。

国央企为拿地主力，外来房企大幅减少

2024上半年北京共成交19宗涉宅地块，比去年同期数量减少。其中，底价成交地块11宗，占总数的58%；溢价成交地块8宗，占总数的42%。与去年同期相比，底价成交地块占比提升。其中海淀翠湖地块、大兴西红门6035地块、昌平区中关村生命科学园三期地块、后沙峪2301-0001地块等，是上半年出现多家房企竞价的热门地块。不过新房市场的冷清，让房企拿地意愿降低，竞地依旧谨慎，二季度多宗地块底价成交。除少数核心优质且总价不高的宅地之外，北京土地市场难见外来企业的身影，国央企、本土及深耕房企、城投平台成为拿地主力。

榜单解读

中海发展、北京城建、华润置地位列1-6月北京房企销售金额权益榜前三；

中海发展、华润置地、北京城建荣膺1-6月北京房企销售金额流量榜三甲；

中海发展、北京城建、华润置地成为1-6月北京房企销售金额全口径榜三强。

国央企占据主导，头部房企销售额保持高位

据克而瑞统计，2024上半年北京TOP30房企权益销售额共计1137.85亿元。中海权益销售金额180.11亿元；城建权益销售金额98.16亿元，位列第二；华润权益销售金额95.71亿元，位列第三。

行业不改强者恒强的发展趋势，排行榜上央国企占据重要位置，从目前北京房地产市场的竞争格局看，中海、华润这样的头部央企，从项目规模与资源沉淀上，已经形成明显的优势；中建系房企已经成为北京楼市不可忽视的一股力量；招商蛇口去年发力北京，全新产品线落地，会所示范区打造上都有新突破。北京国企中，城建、首开、建工、京投发展位居头部，各区城投公司强势崛起，典型如大兴发展。在规模型央企、国企继续扩张的同时，绿城、合生、万科、龙湖等优质民企也在寻找适合的机会。外来房企中建发、越秀稳居上游。

典型房企

中海地产

中海在2024上半年房企权益&流量&全口径金额榜单中均位列第一。中海这几年在北京坐稳头把交椅，并且持续放大领先优势，亮眼业绩的背后离不开精准的投资布局以及过硬的营销操盘能力。

从2019年至2023年，中海已经是连续5年的北京房企权益金额榜冠军，今年上半年继续坐稳冠军宝座，主要业绩贡献来源于中海京华玖序（中信城五期），作为稀有的二环豪宅，项目位于西城虎坊桥，学区优异、配套完善。项目于6月29日开盘，截至6月30日就完成网签套数218套，网签金额74.5亿元，展现了无以伦比的神盘速度。

2023年中海拿了6块地，其中学府里项目于2023年8月31日开盘。2024年3月中海五个新盘密集入市，位于昌平朱辛庄的中海寰宇未来，位于石景山的中海寰宇天下5期天镜，这两个项目位置不错，区域新房热销经过市场检验。虽然今年市场热度不比往年，但是市场确定性强的区域板块还是占优势。另外，中海同步采取深耕丰台的打法，在丰台南部接连布局三个项目：永定玖里、公元里、丰和叁號院。今年2月由港中旅拿下的海淀翠湖地块——西山观复，也由中海操盘，6月28日项目开盘，日后业绩也将逐步兑现。

华润置地

华润依然稳健前行，在2024上半年流量金额榜位列第二，权益金额榜、全口径金额榜位列第三。

华润在北京操盘项目众多，今年上半年就有润悦中心、长安九里、西红门橡树湾、北京瑞府、和光瑞府、和光悦府6个项目网签销售额超过10亿元。过往项目贡献较多业绩，今年新开项目京熙润府网签销售额5.6亿元，贡献较大。

2024华润置地以进京30年为契机，三个“府系”产品同时亮相，在品牌上互相借势，在区域上实现“房山—亦庄—大红门”的“北京南城三角”的市场联动。房山的京熙润府，亦庄的北京润府，大红门的中环悦府，三个楼盘拉开档次，按照“刚需刚改-再改-高改”的阶梯布局，实现客户资源共享，购房置业改善进阶一站式实现。华润置地基于产品的高效周转和城市综合体运营的战略深耕，为其在北京的发展夯实底盘。

北京城建

北京城建在2024上半年权益金额榜、全口径金额榜位列第二，流量金额榜位列第三。

今年上半年，北京城建·天坛府（25亿）、香山樾（21亿）、北京城建星誉BEIJING（6亿）、长安悦玺（6亿）贡献主要货值。

北京城建这两年业绩突飞猛进，在京住宅产品从刚需到豪宅全面覆盖，目前北京城建已经取代首开成为北京国资房企TOP1。

北京城建此前主要在一级开发领域耕耘，近年来走向前台开始操盘，塑造了不少代表项目。东城区北京城建天坛府六开六捷，目前累计单盘销售金额已经超过300亿元；海淀西山豪宅香山樾今年开始走量，景观示范区也令人眼前一亮；星誉BEIJING、国誉燕园在北部刚需市场表现突出。

保利发展

保利在2024上半年房企权益&流量&全口径金额榜单中均位列第四。保利·天汇、保利·朝央和煦、和光瑞府、和光悦府贡献主要业绩。

近年来，保利在朝阳改善盘市场接连收获热销，从保利锦上一期二期开始，到和光煦境、保利天汇和朝央和煦三个项目，“和字系”“天字系”产品线得到购房者广泛认可。随着石景山保利璟山和煦、顺义星宸和煦、颐璟和煦项目的后续发力，都将为保利的业绩增长提供有力支撑。

京投发展

上半年，权益榜中位列TOP15；流量榜中位列TOP17；全口径榜中位列TOP21。

京投发展·北熙区、京投发展·森与天成两大主推项目的亮眼表现，助力其上榜。凭借着地铁上盖领域的开发优势，京投发展在北京走出了一条特色发展之路。

作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展聚焦TOD轨道物业开发，历经十多年的探索发展，在北京陆续投资开发了公园悦府、西华府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目。

在地铁停车场上盖综合开发领域，京投发展已锤炼并建立起稳定的复杂结构打造能力、减震降噪核心能力、架空园林营造能力、复杂的立体交通组织能力，并根据时代、行业及消费人群变化，从用户需求出发定制好产品。

总结展望

北京作为4个一线城市中最后一个落实“5·17新政”的城市，除了对首付、利率、公积金等政策调整响应，还因城施策对多子女京籍家庭、“以旧换新”、绿色建筑等方面进行了调整。预期本轮新政后北京将迎来一波二手存量房需求释放，可能带动部分“以房换房”改善需求入市，叠加“以旧换新”措施的落地，或将带动部分改善性新房去化。

对于房企而言，在总结上半年的得失成败之后，更重要的还是调整步伐，投入下半年乃至来年的筹备之中。基于上半年政策层面给予了诸多支持，并及时对市场过热时期出台的政策进行了优化和调整，市场开始有所回温，同时也让房企有了更多的自主权和发挥空间，金九银十或可期待。

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