深圳某小区业主付费咨询：开发商虚假宣传，小业主们能打赢官司吗？分享如下：

一、“输”在《房地产买卖合同》附件免责条款

法院判决开发商不承担虚假宣传民事责任的依据在于《房地产买卖合同》附件免责条款，即：开发商在合同附件中，明确约定所有广告宣传均非要约，均不构成合同组成部分，购房者已知晓并无异议。如该小区合同附件第十八条：

二、“赢”在《商品房买卖合同司法解释》第三条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条规定：

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、免责条款VS《解释》第三条：多数法院选择免责条款

一方面，买卖合同约定开发商宣传不是合同组成部分，对双方不具有约束力；另一方面，司法解释规定只要说明和允诺具体确定，便构成要约，即便不写入合同也是合同内容，对双方有法律约束力。

如此一来，到底依约还是依法？笔者梳理众多案例发现，多数法院还是依免责条款约定判决开发商不承担责任（上图入库案例亦如此），少数情况下即便开发商提出免责抗辩，仍不予理会，直接依据司法解释判决开发商承担责任（如下图案例）。

张茂荣律师：应适用《司法解释》第三条确定开发商虚假宣传责任。

1、如同合同效力不能约定一样，判断开发商宣传是否为合同组成部分，应按照法定要约、承诺的客观标准，而非合同约定的主观标准；

2、《房地产买卖合同》附件本身为开发商单方制定的格式条款，其中宣传不构成合同组成部分的约定并非是与购房者充分协商的结果；

3、免责条款严重违背诚实信用原则，并导致开发商“自我否定式营销”盛行：

销售时，虚假宣传，虚假承诺，吸引购房者入市；签约时，又在合同中“约定”所有宣传广告为“要约邀请”，不作为交付标准，不构成合同内容，不具有约束力，购房者确认签订合同未受此影响，并不得据此向开发商主张权利，即明确告诉购房者：我说的话全都不算数！

4、由于免责条款的存在，开发商可以说话不算数，故而购房者需审慎看待开发商广告宣传，未经核实，“宁可信其无，不可信其有”！