回望这过去的两三年，刚需盘跌好几千甚至上万的不在少数，首付跌没了的比比皆是。 这里的刚需盘是指高容积率，刚需产品电梯房，大多房龄在10-20年之间。老破小也泛指老破大。 两者都有致命的缺点，但价格不尽相同，电梯房因为相对次新+电梯概念，所以动辄一万好几甚至两三万，老破小则基本维持在1万上下，带学区的一般也就2万左右。 虽然老破小更便宜，但市场上主流思想还是宁愿买电梯房也不买老破小，所以次新二手跑路的跑路，入坑的入坑。 随着大环境的下行（收入预期）以及产品的迭代置换潮，刚需盘绷不住，恶性循环，房价泡沫被快速挤出，回归本位。 而老破小，基于跌无可跌的状态，反而相对坚挺一些。 但市面上研究老破小的太少，因为小区多，房源少，很难像大型社区归类统一，所以非常倚重线下体验和区域销冠分析。 越到后面，那些梯户比居高不下的刚需盘，超高层，最终价值会和万元左右的老破小靠拢。 刚需盘的老破小化，目前卖不到1.5万的刚需套一套二，最终目标是一万出头。 对购房者而言，一看价格是否跌到位了？二看是否需要转而看老破小买法。 至于带学区的板块，刚需房也有明显跌幅，学区+刚需的双重bug，但也有最后的一丝傲娇，最终老破小2万的话，刚需房会跌破3万。 学区刚需盘内部也很分化，有的是大套四高总价，也有的是小套一标间挂户，最安全的做法是后者，单价面积不重要，此时最重要的是总价制约。 以上，周末瞎谈。