✅从价格来看，光大花园相比高位也有15-22%左右的回调。 比较坚挺的四五六期，楼龄新、放盘少、业主不急卖，价格相对比较稳定，降价幅度大概10-15%。 回调幅度大的是三期，行情好的时候溢价高，但下行期江景就“不值钱”了，加上户型不是很紧凑，有些120+平都只有1卫，所以卖不上价，回调相对高位20%出头。 ✅这里面有几个逻辑： 一是光大花园回调的比较慢，一直到去年下半年才有明显的降价，说明它的综合素质还是很受市场认可的； 二是光大笋盘不多，放盘量相对较少，没什么踩踏，所以行情不好的时候，也比较坚挺。 三是海珠西的二手，即使是广纸的次新盘，在园林绿化、密度、学位方面，和光大是没得比的，最大的优势也就是楼龄了。 四是海珠西这几年的新盘，综合素质也不咋地。 观云府虽然卖得很快，但高密度+超高层+无学位，二手有没有人接盘，很难说。江泰里花园挺小都不是大事，关键学校也不咋地，别说贴牌的宝玉直了，你看有几个家长认可这个学校的？天宸府学校倒是好了，产品差的一塌糊涂，只能以价换量。 ✅光大之所以受到质疑，主要在于楼龄，但能挑出的毛病也是楼龄，或者还有部分户型不够实用。 而其他配套，如地铁、物业、保养维护、园林绿化、户型采光、商业生活配套、学校，几乎挑不出什么缺点。比它新的，配套、学校不如它。而学校和它差不多后者更好的，房子不如它、配套不如它。 而即使楼龄偏旧，一期的交易量也比较活跃，也不乏买家入手。