杭州，女子租一套毛坯房，签订5年合同，每月5000元租金。她花费6.5万装修房子。没想到，几个月后，房东要卖房。女子要求退还装修费。房东却说：把你刷的墙和地，自己铲掉好了！

（案例来源：看看新闻）

晚上，徐静正在吃饭时，接到曹女士的电话：“房子已经卖掉了，你另外找房子吧！”

徐静急了：“咱说好的租五年，我花这么多钱装修房子，这才住了几个月。”

曹女士：“房子租给你的时候就是毛坯，你装修成什么样子，那是你自己要住，跟房东无关。”

徐静气得半天说不出话来，早知道这样，干嘛花费金钱和精力来装修房子？

徐静从小就喜欢白娘子和雷锋的故事，也连带喜欢上杭州这座美丽的城市，所以大学毕业后，她选择在这边发展事业。

虽然经过几年打拼，工资涨了不少，但她依旧没能力买下一套昂贵的房子。她打算把之前租住的房子换掉，重新租一套大点的房子。

经多方寻找，她终于找到一套合适的房子，跟她联系的是房东的姐姐曹女士，因为房东不在本地，所以关于房租的洽谈事宜，都是曹女士代为做主。

美中不足的是，这套房子是毛坯房，她想要住得舒服，就需要自己重新装修。

但另一方面，毛坯房也比那些精装房的租金便宜不少。

徐静知道，甘蔗没有两头甜，她既然选择了租金便宜，且房子地理位置优越的，就不能在乎人家是毛坯房。

她决定，多租几年，自己出钱装修，也实惠。

于是，她跟曹女士协商，每月租金5000元，租期5年。她可以自己做主对毛坯房按照自己喜欢的风格装修。

曹女士同意。二人签订房屋租赁装修合同。合同中约定：如果租期未到期，其中任何一方违约，承担每个月5000房租的违约金，如果违约金不足以弥补受损方的损失，违约方可另行补偿。

签订合同后，曹女士开始买建材，装修。

经过几个月的辛苦，房子装修完毕，等甲醛跑味后，她退掉原来的小房子，搬进自己的新家。

看到新家中到处都是按照自己的喜好布置的，徐静就很开心，她有预感，在这样开心的环境下，她的工作一定会越来越顺，薪水也会水涨船高。

可她万万没想到，才住进来几个月，曹女士就打来电话，说要卖掉房子。于是就发生了文章开头那一幕。

曹女士很生气，明明说好租5年的，合同都签好了，她也花钱装修了，对方却突然变卦，怎不让她恼火？

可不管她怎么恼火，曹女士都坚持说房子已经卖了，没有商量余地。

徐静看事情不可挽回，心里生气，也没有办法，就要求曹女士退还她花费的65000元装修费。

谁知曹女士却说，当初租给她的时候就是毛坯房，她想装修是为了自己住得好，跟房东没什么关系。

徐静火了，怎么会跟你房东没关系呢。你卖毛坯房和卖装修好的房子，价格肯定不一样。你从我这里得到了实惠，就应该退还我的装修费。更何况是你违约在前。

接下来，徐静听到了她有生以来最难听的一句话。

对方说：“麻烦你去看清楚合同，合同上并未约定，提前走人，装修要补偿。我再问你，你都装修了什么？”

徐静说墙和卫生间，以及地平。

对方竟然说：“那你把你刷的墙和地，自己铲掉！”

徐静被气得浑身发抖，敢情人家不仅不退房租，不领情，还让她自己动手把装修好的房子恢复到原来样子。

这件事在法律上该如何解读？徐静是否就这样憋屈地退出？

1、房东不肯退还徐静房子装修款，徐静可以维权吗？

《民法典》第704条规定： 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

一般情况下，签订租赁合同时，双方应该把需要注意的事项都写在合同中。

徐静当时租的是毛坯房，她也打算装修了，但她忘记在合同中约定，一旦租期不到，房东要收回房子时，装修款该如何补偿。

因为她没有在合同中约定这些，所以，房东不肯退还房租，虽然很不道德，但徐静的确无法维权。因为装修房子是她自愿做的，并非房东让她做的。

2、徐静签订的是5年租期，房东把房子卖掉，是否构成违约？徐静可以要求对方赔偿吗？

《民法典》第577条规定：当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当初，双方签订5年协议，约定如果租期未到，有任何一方违约，都要承担每个月5000元的违约费。

因此，徐静可以要求房东承担违约金。

3、如果房东不肯支付违约金，徐静可以向第三方收取租金。

《民法典》第725条规定： 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

虽然房东把房子卖了，房子所有权变更为第三方，但并不影响徐静之前签订的那份5年期房屋租赁协议。

也就是说，如果房东坚持不付违约金，徐静可以向第三方收取租金。

这里就会出现一个冲突点，第三方是买房的，自然不肯出租金。到时房东自会出面，跟徐静协商。那时话语权就掌握在徐静手中。

你怎么看？

（人物为化名）