这几年成都哪些房产崩得最厉害？ 我前几年的判断（图三）：“投资客越多的区域，房价会崩的越厉害！” 如今市场的发展趋势基本和我当时分析的一致。 那么下个阶段，该轮到哪些房产了呢？我认为，成都楼市最难的会是近郊、远郊高单价、高总价房产。 未来只有5+1区能够有条件支撑高单价、高总价住宅在二手房市场相对正常的流通。 近郊、远郊，高单价、高总价住宅，会越来越趋向于消费住宅，在二手市场的流通会越来越艰难。 两条建议： 1、如果你很在意房价的涨跌，你预算的单价/总价越高，建议你越应该优先考虑5+1城区。 2、如果你很在意房价的涨跌，你手里在近郊、远郊有高单价、高总价的房产，建议置换到5+1区或者卖掉。 注：个人建议单价在2.4万/㎡以上，总价在330万以上。 为什么我会有这样的分析？ 因为成都未来的高单价、高总价市场的竞争会相当激烈，近郊、远郊很难撑起高单价、高总价市场。 上一个阶段，近郊像天府新区出现不少高总价、高单价的品质楼盘，并且在市场上拥有较好的表现。 主要是因为曾经7090政策（指：新建商品房住宅项目的户型比，要求90㎡以下的套型建筑面积必须占到整个项目总面积的70%以上），5+1区品质楼盘供应少，都是一些刚需刚改盘。 市场堆积了大量改善需求，但市场上却没有太多供应。 天府新区打了个很好的时间差，吸收了大量5+1区对居住品质有要求的购房者外溢。 但市场是一直在变的，7090退出历史舞台，5+1区的品质住宅供应在逐渐提升。 对于近郊、远郊而言，在高端市场的竞争力就必然下滑。 成都房产总价中位数就150万左右，高单价、高总价房源，在市场必然是小众需求。 面对小众需求，就需要足够多的人口基数才能支撑。 我把成都人口密度按三个档次划分（图一） 第一梯队是5+1区 第二梯队是近郊城区 第三梯队是远郊剩余城区。 可以说，第一梯队的5+1区，和第二梯队的人口密度，完全是断崖式的差距。 这一差距，也就注定了高单价、高总价住宅，在人口密集的5+1城区能相对轻松去化，但对人口密度低的区域会开始越来越难。 近郊、远郊，未来需要面对的是内忧外患。 近郊改善品质楼盘，除非你的品质的确在市场没有对手，并且能营销出标杆的IP，不然会崩的很惨。 一方面5+1城区的供应起来了，高价需求很难外溢到近郊、远郊，可能还会反过来吸收近郊、远郊的高价需求。 另一方面是近郊、远郊大量储备土地，改善品质盘还在继续供应，为数不多的需求还在被大量的供应给稀释。