很多人理解房价，太表层了！比如说某地房价现在是1万，如果跌到5000呢？甚至

很多人理解房价，太表层了！比如说某地房价现在是1万，如果跌到5000呢？甚至3000呢？是不是很可怕？它一旦跌到3000，还会涨到1万吗？其实这个问题是无解的，因为你看待房价的角度，仅仅是数字的涨跌而已，真正意义上的房价，其实是跟货币挂钩的！价格是货币和地位的幻象，房价自然也不例外！时间、空间、趋势是永不停歇的三个变量，就好比影响股票估值的因素太多了，总体来看，根据对估值的看法不同，股市投资也是分为两大流派，也就是价值派和趋势派！巴菲特就是价值派，他的核心投资理念，就是把未来净现金流折现；趋势派里面，就更为复杂了，分为很多小流派，主流是趋势技术分析和周期论！我们今天就用研究股票的方法来研究房价，那么房价的估值方法论，是不是某个城市某个区域，房价到底是由什么因素决定的？首先你要知道一点，所有城市的基础底层逻辑都是货币发行，从数据模型上来看，红笔发行的增长斜率大致都是固定的，但这里面有一个变量，就是货币并不是平均分配，一线城市会比二线城市先拿到钱，二线又比三线先拿到钱，金字塔尖的人群，又比中产阶级先拿到钱，而中产阶级又比底层人群先拿到钱！而穷人是最后一波拿钱的人群，他们的收入体现就是工资，总而言之，一座城市的等级越高，增速和房价就会越高，一座城市等级越低，增速和房价也就越低！但这种研究，有一个难题，那就是增速如何识别？根据股价波动理论，价格会反应市场一切的预期！那也就是说，市场不但会用钱来投票，还会有预测预期的功能！我问你，过去房价为什么涨？是因为大家对未来收入是有信心的，且认为大城市的房子是稀缺的，正因为有了美好的预期，认为房价会涨，因此给了大城市房子更高的估值！也就是说，大城市房价是有泡沫的，但这个泡沫必须存在！那么现在问题来了，房价要跌到什么时候才会止跌呢？我们继续用房价估值理论来推测：蒋老师曾经总结了5套方法来判断房价涨跌的预期，其中业内最认可的方法就是租售比评估法！这套方法被许多老师认可，说这是最接近股票研究的理论，也就是未来利润现金流折现法！我举个例子，深圳因为大量城中村的存在，提供给很多出租房源，导致整体的房租平均值往下，因此深圳的租售比相对别的城市会偏低一些，但是随着城中村的改造以及城市产业的升级，未来房租还会这么低吗？或者说，在深圳，人们的收入肉眼可见的提升，以及居住环境的改良，房租必然也是上涨的，既然房租还会涨，那你还相信深圳的房价还会跌一半吗？岂不是悖论！好，我们接着研究，租金跌到多少才算跌到底？这个话题，我们可以换算一下，收入跌到多少才算跌到底？这里面，还可以换算，利率跌到多少才算跌到底？这个问题，我们再引入一套数学模型，2018年的时候，普通三线城市，房价1万，100平米就是100万，房租是2400元，人均月薪是4500元，月供是3880元，那么当时的租金回报率是2.88%，时至今日，房价下跌到了68万，房租下降到了2000元，收入下滑到了4000元，月供基本不变，略有降低！那么此时此刻，它的租金回报率反而提高到了3.53%，得出这个结果，我想告诉大家，如果你把租金回报率换算成银行存款利率，这个时候你把存款利率跟房贷利率进行对比，你会发现，房贷利率越低，房价越低的时候，买房越划算，出租比会更高！房地产经济的真相是什么？就是房价如果先降低，而且是大幅度快速降低，那么房租和收入都会降，但两者的降幅速度是截然不同的，好，现在问题来了，把租金回报率从1.2%，到4%，取值都有，那我们如何评判房价是否合理呢？假设一个房子现在总价是100万，租金才1.2万，而另一个房子租金是4万，哪个更合理？其实都有理，但这么比意义不大，因为能级越低的城市，租售比越高；越差越没有泡沫的房子，租售比是很高的，越好越贵的房子，其实租售比是很低的！这里面是核心原因，是每个阶层的人，价值共识是有区别的，所以，租金收入比不适合研究核心城市的房价！核心城市的房价，我们需要建立一套类比法！也就是把黄金作为计价标准，而不是货币，这个时候，我们去看核心城市房价走势，会清晰很多！一线城市住宅价格，按照黄金来计价，其实已经跌回到了2010年左右了，也就是14年前的水平！而可支配收入，如果按照黄金计价法来计算，其实也跌回到了2013年！于是我问你，现在一线城市相对于收入，是涨了还是跌了！其实是跌了！这个时候，如何保持经济增长的平衡发展，毫无疑问，搞货币放水，搞物价上涨，所以，接下来，你们会看到万物涨价，这其实对富人来说，是加杠杆的过程，对穷人来说，是去杠杆的过程！其实这里的富人和穷人是相对概念，也是认知差，就看你的认知站在哪一边了！这个认知站队，决定了今后几十年的财富体量！

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