上海浦东，一男子为了让孩子入读优质小学，以1300万元的价格购买了一套学区房。在签约之前，中介多次拍胸脯保证入学资格未被使用。可男子签了合同并支付60万元定金后，却被卖家告知入学资格已被使用，孩子无法享受学区房的待遇，不交易就没收60元定金。而中介的说法是他们也被卖家骗了。

(来源：新民帮帮忙)

黄先生是当地某小区的业主。他的孩子即将跨入人生崭新的里程碑，步入小学生涯。他希望能给孩子提供最好的学习环境，因此，他迫切地想要购买一处学区房，为孩子创造一个更加优越的教育条件。

他四处奔波，深思熟虑，精心挑选，最终选定了一处市值高达1300万元的二手学区房。

为了确保万无一失，黄先生反复多次询问中介公司，这套房子的入学资格有没有被使用，因为按照行情，入学资格被使用过的房价每平米至少要便宜7000元以上。更重要的是，黄先生之所以要置换房子，完全是为了孩子入读这家小学。

为了让黄先生放心，中介公司还出示了所谓的内容查询系统，证明这套房子的入学资格是没有被使用过的，且卖家也再三向他们保证了这一点。

有了卖家和中介的再三保证后，黄先生今年10月份时将现在所居住的房子卖了，卖了700多万元。

事后黄先生就与卖家签订了二手学区房的买卖合同，并支付了60万元定金，准备下个月就办理网签。

可黄先生事后才发现，双方买卖合同里面竟然没有该房对口学校入学资格未占用等内容，再要求卖家和中介签承诺书时，卖家却说房子的入学资格曾于2021年被使用过，至今才两年多，不能满足对口学校“房屋入学名额5年未被使用”的要求。

也就是说，即便现在买了这套1300万的房子，黄先生的孩子也不能入读小区所对口的学校。黄先去向中介讨要说法时，中介却说他们也是被卖家给骗了。

现在的情况是，黄先生不继续履行合同，就会被以违约为由，没收60万定金，孩子也没有办法入学。

1、什么是定金，买房凭什么没收60万元定金？

所谓定金，民法典第586条规定得很清楚，即当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

也就是说，1300万元的房子，只要定金不超过260万元就受法律保护，一方违约，就可以没收定金。

民法典第587条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合规定，致使不能实现合同目的的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

换而言之，由于双方的合同并没有就“入学资格”作出明确的约定，如若黄先生单方面取消交易，那定金确实就会打水漂，被卖家以违约为由，拒绝退还。

2、中介与黄先生签订中介合同，就有相应的义务。

具体而言，黄先生的义务是成交后要向中介公司支付相应的中介费，但中介不能只收钱不履行义务。这里所指的义务其中就包括谨慎审核真实性的义务。

民法典第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任，

也就是说，不论中介是故意隐瞒，还是真的也是被卖家欺骗，其未尽谨慎审核真实性义务而造成了委托人黄先生利益的损害，中介就应当为此承担责任。

注意！这里所指的损害不仅仅包括60万元定金的损害，同时还包括黄先生以高于7000元每平方米买到没有入学资格的房子以及孩子没办法入学等损失。

民法典第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

3、有网友问，难道业主之前的承诺，可以不算数？

民法典第148条明确规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

简而言之，如果卖家是明知这套房子的入学资格不能使用却谎称没有问题，那就是以欺诈手段所获得的合同，双方的合同约定不受法律保护。即60万元定金应当退回给黄先生。当然，这是最理想的结果。

可有网友却认为，卖家敢这样收钱，肯定有所准备或者当时没留下证据的，所以那60万元很难收回。

但也有网友认为，要是收不回来，黄先生就只能找中介了。毕竟黄先生对中介有证据且中介也已经承认了。那大家认为，到底是中介还是卖家的问题呢？