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越来越多城市，开始对“公摊面积”下手了。

最近，浙江多地接连出台新规，重点提到：

空中花园绿化阳台等不计入建筑面积和容积率，也不参与其他配套设施指标计算。

一句话总结，就是得房率要提高了！

按照新规，得房率有望达100%，高的甚至能到120%！

长沙也明确优化阳台等空间面积计算规则。

重点优化：

1、之前封阳台要全算面积，现在可计为半赠送；

2、飘窗不计面积，还可与房间等宽，出挑宽度由不超过0.6米进深改为不超过0.8米；

3、设备平台最多还可再赠送4平方米。

现在，长沙累计赠送面积最大可做到套内建筑面积30%左右。

也就意味着，今后有可能实现得房率超100%！

广东肇庆更直接。

从5月1日起，实行按住房“套内面积计价”宣传销售。

其实早在去年，广州就出台了“容积率新规”，放宽对赠送面积的限制。

所以现在很多楼盘的得房率能达到90%，甚至100%。

深圳也更新了2024版的“建筑设计规则”，得房率普遍在提高。

其他城市呢？

今年以来，很多也都对计容建面、得房率、阳台进深等方面，做了大幅调整。

目前来看，和公摊相关的新规定有两种。

一种是直接按“套内面积”计价。

另一种就是提高得房率，减少公摊面积。

买房人苦公摊久矣！

毕竟谁也不想明明100平的房子，到手却只有70平。

明明买的是小户型，却要花着两倍多的取暖费。

买了精装修的房子，还要额外多支付公摊的精装费用。

还有大家很关心的物业费，现在也是按建筑面积征收的。

几十年下来可是一笔不小的费用！

如果能减少公摊，理论上物业费也是要变少的。

公摊，早该与时俱进修正或取消了！

如果这次新规能全面落地，真能减少公摊、提高得房率，对买房人来说，绝对是个大利好！

更重要的是，整个市场也将迎来一场颠覆性的大变革！

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其中最直接的，就是新产品对旧产品的毁灭性打击。

我们举个例子，以前，普通高层得房率一般在75%，超高层很多不到70%。

100平的房子，实得面积只有70多平。

90平的房子，实得面积只有60多平。

而新规之后，基础得房率能实现100%甚至更高。

也就是说，之前100平的房子实得面积能有120平，90平的房子实得也能有100多平。

给人的感觉完全不一样！

之所以这么说，也是因为最近出差，确实看到不少城市开始出现这样的好产品。

比如在广州看到的，设备平台被改造成了室内空间，让整个客厅更加宽敞。

阳台在实际交付时，全部改造成室内空间，视野非常开阔。

包括今年第四代住宅的崛起，很多城市可以接受做大露台。

高层也能实现整个房间被院落包裹，直接让居住舒适度上了一个新台阶！

看，这是福州空中花园的外挑尺寸。

注：图片来源于网络

不到1.8米的部分计一半容积率，超过1.8米的部分不计容，公共休闲绿化平台部分也不计容。

大幅增加赠送面积的同时，将空中共享平台和电梯厅结合，减少电梯厅原本的公摊，从而提高得房率。

这些新产品的出现，全都是因为限制条件的放松！

更关键的是，实际使用面积增加，总价却没太大变化，这就相当于价格变相下调。

所以，不管是产品还是价格，新规后的房子对当前市场都是很大的冲击！

未来，那些得房率过低的普通高层，注定是一点赢面都没有了！

特别是过去在7090政策下，大量存在的刚需小户型，将成为库存重灾区。

朋友们，赶紧看看你手里的房子，会不会被淘汰。

按照旧规范建设的刚需房，将何去何从？

放心，上面已经想好方案了。

会收购部分存量房用作保障房。

剩下的呢？

会逐渐退出市场，彻底失去流动性，谁持有，谁的财富就会被冻结。

上面在不同场合多次强调：

未来住宅必须优质！

这个趋势，也和上海深圳接连废止7090政策，以及多城发布降容限高令，是相匹配的。

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那么问题来了，现在主城还有空地去开发新规产品吗？

别急，最近大家应该都注意到，多地住建局更名。

不少地方把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。

从“建设”到“更新”，主要目的，直指城市核心区土地！

以前，城市建设以开发新区为主。

未来，要变成以城区土地再利用为主。

就比如深圳，今年高歌猛进开启大维修时代，上半年列入城市更新计划的项目高达上千个。

其中有不少南山、福田、宝安等高价值片区。

都是核心地段！

这不，最近上海杭州苏州主城的土拍都炸翻了，多块地王重现江湖。

可想而知，叠加核心地段和产品新规，这些项目的价值会有多高！

核心区价值翻倍，那郊区怎么办？

郊区土地既便宜量又大，一直以来都是地方卖地收入的重要来源。

可现在，郊区土地根本卖不出去啊。

最近，有机构发布了今年上半年全国土地成交情况。

土地成交金额再跌29%！

土地出让金是归地方的，可以感受一下地方的压力有多大。

怎么办？

抓紧提升郊区土地的价值！

之前因为“限墅令”，郊区低容积率土地近乎绝迹，根本没有办法做纯粹的改善产品。

现在，远郊1.0容积率限制已经取消，相当于取消了限墅令。

看，不管是核心区，还是郊区，都顺应了新一轮的产品大变革！

4

今年开始，市场会出现一波大转向。

一是下行压力下，放松管控要求，尽可能减少公摊、提高得房率，给大家让利。

二是全面向“高品质住宅”转型，鼓励改善、鼓励置换。

能明显感受到，这轮提振市场的决心很强。

同时，还会配合一系列的财政货币手段。

加大财政支出、减税等措施，创造需求，提振内需。

支持基础设施建设、新基建等领域的发展。

前段时间，由中央财政直接出手，实实在在拨款超百亿元，推动首批15个城市去做城市更新。

就是为了加大投资，带动资金流动，盘活各地经济，从而拉动消费、就业，我们的收入也会跟着改善。

现在钱都在金融机构空转，要让钱真正流动起来。

但，这不代表垃圾资产、中小城市还有机会。

房龄老且得房率低的房子，不要买！

空置率过高的城市和地区，赶快卖！

一切都是时代的选择。

财富正逐渐向少部分人高度集中！