原创 刘博团队

01

10月房价数据出来了。

“钻十”的威力不容小觑，多个大城市的楼市，都出现了回暖迹象。

房价环比、同比上涨的城市数量，在增加。

新房价格环比上涨的城市，比上月增加7个，新房房价同比上涨的城市，比上个月增加了1个。

二手房价格环比上涨的城市，比上月增加8个。

先看环比。

新房环比方面，上海涨0.3%，太原涨0.2%，厦门、平顶山、桂林涨0.2%，深圳涨0.1%。

二手房环比方面，北京涨1%，杭州涨0.8%，深圳涨0.7%，重庆涨0.5%，成都涨0.4%，上海涨0.2%，厦门、武汉涨0.1%。

深圳、上海、厦门，一二手房环比均出现回暖，说明这些城市迅速捕捉到了楼市新政利好，快速实现了市场去化。

特别是深圳，结束了二手房价连跌17个月的局面，二手房价格重新回到上涨通道。

根据国家统计局数据，深圳10月份新房房价，环比上涨了0.1%，二手房价，环比上涨了0.7%，深圳房价终于止跌回稳！

10月深圳楼市卖出了超1.3万套一手住宅，超8200套二手住宅，共计超过2.1万套房，创下历史新高。

11月，深圳楼市战火还在燃烧，11月前10日，一手住宅认购量达4314套，环比上涨34%，二手住宅网签量升至2410套，环比大涨200%。

可以说，深圳楼市现在的状况，就是量价齐升，在谷底重新建立信心的时刻到了。

再看同比。

到10月末，上海新房同比上涨了5%（下图），是全国纳入监测的70个大中城市里涨幅最大的。西安新房同比上涨了0.7%，太原同比上涨0.2%。

从二手房同比来看，10月70城二手房同比虽没有城市转涨，但是太原二手房价格指数为95.2，排名全国70城第一，这意味着太原二手房同比下跌是最少的。

如果说环比是反映短期波动，那么同比就更能显示长期趋势和年度变化。

10月，上海，新房环比上涨0.3%，同比上涨5%，二手房环比上涨0.2%，同比下跌6.7%。

太原，新房环比上涨0.2%，同比上涨0.2%，二手房环比下降0.7%，同比下降4.8%。

西安，新房环比下降0.6%，同比上涨0.7%，二手房环比下降0.9%，同比下降7.7%。

从房价同比来看，这一轮楼市率先回暖的，为何是上海、太原和西安？

02

先看上海。上海新房涨幅全国第一！

第一，上海豪宅供需两旺，拉高了楼市成交总价和均价。

前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一线城市中一骑绝尘。

前9月上海单价10万元以上豪宅共成交6229套，创下17个豪宅日光盘纪录。

单价15万元以上顶豪成交井喷，上海成交套数达到2004套，是去年全年的5.5倍。

总价3千万-5千万、5千万-1亿元、1亿元以上三个总价段，上海的成交套数分别是京、广、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。

第二，上海老钱的抄底能力太强。

上海是中国内地最大的金融中心、外企总部中心，是中国“第二有钱”的城市。

截至2024年9月末，上海的资金总量（金融机构本外币存款余额）高达21.99万亿元，仅次于北京。

同时，上海的高收入群体规模大，2022年，上海个税总收入和人均个税收入均高居全国第一，居民的购买力十分充足。

除了有钱，上海还有一个特点：居民杠杆率不高。

2023年，已公布的城市数据来看，一线城市深圳的居民杠杆率为97.5%，广州为93.1%，上海79.5%，北京69.5%。

所以这一轮楼市下行周期，上海人的抄底能力强劲。

第三，浙江、江苏富二代充当了顶级购买力排头兵。

网上关于“5000万上海豪宅都卖给了谁”的用户画像，比较精准地勾勒了上海豪宅的购买人群。

在774组购买5000万豪宅的客户中，外地客户约是本地上海客户的2倍，其中，浙江人136组、江苏人120组，占了外地组的半壁江山。

购房客户中，以1980年至1997年出生者居多。经济来源上，八成靠家里给钱。

客户身份多样，不少是英美加等国的海归，也有互联网行业创业成功的。

在实力方面，豪宅客户多一次性付款。

在家里支持下，浙江富商的二代，成为上海豪宅市场的重要买家。

总的来说，上海楼市在江浙资金和城市老钱的托底下，走出了独立行情。

03

再看太原。

太原10月新房价格环比、同比均上涨0.2%，同比开始止跌转涨。

太原二手房同比下跌幅度，在70城中是最小的，确实有些让人意外。

第一，作为省会城市，太原市在经济和人口增长上都保持了一定的活力。

山西是我国能源大省，六大煤田从北到南、从西往东贯穿整个山西。

截至2022年底，全国煤炭资源储量为2070.12亿吨，山西省煤炭资源储量约为483亿吨，占全国约四分之一。

今年1-9月，山西原煤产量9.33亿吨，位居全国第二。

去年，太原是山西11市唯一保持人口正增长的城市。

太原市以545.39万人的常住人口位居全省第一，比2022年增加了1.89万人。

第二，这些资源型城市家里真的有矿，省内大量资金往省城汇聚。

山西除了太原，大部分地级市整体上人口都是流失的，这里面部分流向了省会，还有一部分去到了北京、上海、广东等发达地区，资金也随着人一起搬家。

截至9月末，太原市金融机构人民币存款余额20239.75亿元，增长6.4%，这个增速可以说相当可观了，证明部分省内资金向太原集中。

第三，与北上广深一线城市比较，太原所处的中西部，整体的房价和生活成本压力都更小。

2023年全国房价排行榜中，太原房价均价为10572元/平方米。

本身房价不高，加上居民杠杆率较低，在楼市调整的当下，太原新房市场回暖明显。

今年10月，太原商品住宅供应面积14.5万㎡，销售面积30.5万㎡，成交量环比上涨56.4%，均价12046元/㎡，单价环比上涨1.0%。

至于西安，和太原有些类似，陕西也是资源型城市，前三季度，陕西榆林的经济增量达862.3亿元，排名全国城市第五，超过了苏州、杭州、宁波、广州等一众大城市。

作为强省会城市，西安对省内“煤老板”有一定的吸引力，加上2022年西安的居民杠杆率不算高，为83.4%，因此，西安楼市也有条件出现回暖。

最后，总结一下。

房地产市场已经在10月出现“阶段性回稳”，70城二手房价上涨城市数量创一年来新高。

今年以来，上海楼市整体最暖，深圳最近2个月反弹力度最大，北京和广州，楼市表现也不错。

一线城市核心区配套好的楼盘，现在就是最佳买入时机。

二线城市则分化明显，杭州、成都为代表的强二线城市核心区，目前也可以买。剩余的城市或区域，可以再观望一个季度再说。