当前的楼市太需要信心了，每一条利好消息的传出，就立马会让整个行业沸腾。
今日凌晨2点，美联储宣布降息50个基点。
这一消息立马刷爆了朋友圈，地产行业更是一片兴奋，有人已经喊出了“房价要暴涨！”、“错过了2017年，还要错过2024年吗？”
那么，大洋彼岸美联储降息，目前处于“冰冻期”的中国楼市真的要迎来转机吗？
宽松货币政策周期到来
美联储上一次降息，还是在2020年3月。
随后，自2022年3月至2023年7月，美联储11次加息，累计加息幅度达525个基点。
过去一年间，美联储将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间，为23年来最高水平。
因此，此次降息是时隔4年多美联储再次降息。
更重要的是，这一次一次性大幅降息50个基点。
翻开历史，除非遇到重大经济危机，美联储在开启新降息周期时，很少大幅降息50个基点。
2020年3月那次一次性降息50个基点，当时遇到的情况是YQ。
这一次一次性下调50个基点，可以想象目前的环境情况。
此次下调50个基点之后，联邦基金利率降至4.75%至5.00%之间的水平。
此外，根据美联储的预测，今年年底美国联邦基金利率将达到4.4%，即4.25%至4.5%的目标区间，到2025年将降至3.4%，到2026年预计将降至2.9%。
这意味着，在接下来将继续处于降息空间之中，美联储开启了宽松货币周期。
美国作为世界第一大经济体和主要国际货币发行国，其财政状况和政策选择都会对世界经济带来重要影响，全球“降息潮”也将开启。
降息政策往往伴随着资金成本的降低和流动性的增加，不管是对于股市还是房市，降息通常被视为利好消息，因为它降低了借款成本，刺激经济活动和企业投资。
受此消息影响，A股今天就迎来集体上涨。
其中，房地产板块今天上午涨幅位居行业板块第三。截止收盘，天地源、电子城涨停，金地集团、渝开发、中洲控股等涨幅也在5%以上，万科A、金融街、苏宁环球等涨幅超过4%。港股中，融创中国、龙湖集团、华润置地、绿城中国等涨幅也在6%以上。
实际上，中国在这两年也是多次降息。2019年年中时，5年期及以上的LPR为4.85%，到了今年8月份的时候已经下调到3.85%，5年时间共计下调了100个基点。对于购房者来讲，实际利率差降幅要更大，2019年底、2020年初的时候首套房普遍在5.5%以上，而如今已经出现了2字头的利率。
接下来，大家可以重点关注一下明天（9月20日）要发布的最新LPR，央行很有可能继续降息。
楼市依然处于“冰冻期”
从理论上讲，降息对于楼市确实是重磅利好，购房者可以降低购房者成本、开发商可以降低融资成本。
并且美联储连续降息之后，也必然使得大量资金回流国内，这部分资金不排除部分会流向楼市，但需要一个过程。
回到目前中国楼市的现状，今年1-8月全国商品房销售面积只有5.97亿元，按照这个情况今年10万亿预计是保不住了，2021年的时候这个数字曾经是18万亿元以上。
从销售面积来看，5.17政策刺激之下，6月份销售面积超过了1亿平方米，7月、8月单月很快又跌到了7000万平米以下，今年前8个月的成交面积只有6亿平米。按照这个情况，今年全年也不会超过10亿平米，基本跌到了十几年前的水平。
成交面积下降、销售额下降，不但会影响到开发商的业绩，更重要的是会影响到开发商的拿地金额预算。
今年前8个月，全国拿地金额TOP10的开发商中，保利、华润、中海的拿地金额降幅在60%以上，绿城、建发的拿地金额降幅也超过了30%。今年前8个月，花15个亿拿一块地，拿地金额就可以排在中国房企拿地金额TOP100。
开发商拿地金额少了，就会影响到地方的土地出让金收入。2023年上半年的时候，全国有7座城市土地出让金收入超过了400亿元，而今年上半年只有3座城市。即使截止目前，超400亿的城市也只有4个。
因为地方“政府性基金”收入的主要来源就是土地出让金，卖地收入减少了，意味着地方政府可以运用的资金就减少了，而政府没有钱，就会导致地方债务增加，从而影响当地的经济……
房地产还关联着上下游太多的行业，成交量下滑之下，影响可想而知。
所以，处于“冰冻期”的楼市，需要急救。特别是在这个月只剩下10天的时间里，政策力度直接关系到接下来的国庆假期楼市情况，在9月份已经基本无望的情况下，国庆假期市场情况直接决定了“金九银十”的楼市情况。
存量房贷利率下降还有多远？
不管是成交面积下降，还是成交额下降，最重要的就是目前的市场需求处于低迷状态，市场需求不足。
从需求端来讲，可以分为三大群体：
第一，低收入群体。这部分群体收入较低，本身也就没有买房计划，因此政策出不出、楼市救不救、房价高与低，与他们基本无关。
第二，中等收入群体。是目前基数最为庞大的群体，也是住房消费的主力人群。而这部分群体在过去这些年时间里，普遍背负着高额房贷，并且在就业情况大环境之下（此处不展开说了），面临的压力可想而知，不管是刚需置业、还是改善置业，很明显现在消费力不足，是受影响最大的。
第三，高收入群体。对于处于塔尖阶层的有钱人来讲，经济的波动对他们有影响，但有钱人依然是有钱人，并且会出现财富继续向这部分群体聚集，对他们的消费影响也就不大了，因此我们可以看到今年从上海到深圳再到西安，豪宅市场一片火爆。
上述三大群体划分之后，很明显目前需要挖掘的就是处于橄榄型中间位置、占比收入最多的中等收入群体，降低负担之后释放他们的消费力，才会激活市场需求。
对中等收入群体影响最大的，则是存量房贷利率的下调。目前，大量中等收入群体在前几年利率高点时买房，房贷利率在5%以上，而目前5年期以上基准利率是3.85%，一些城市的房贷已经出现了2字头。
以贷款150万、贷20年为例，3.85%的利率月供是8432元，5%的利率月供是9899元，每月高出1467元，一年就高出了17604元，这相当于很多人两个月的工资了。
存量房贷利率下降之后，这才是真正的降低负担，市场需求逐步会得到释放，这也正是存量房贷利率呼声较高的原因所在。
接下来，就看存量房贷利率的下调何时落地了。
至于降息对楼市的影响，是利好，但有限。如果降息能够扭转楼市，那么2022年LPR下调了3次、2023年下调了1次、2024年已经下调了2次……楼市早该迎来转机了，但事实呢？
所以说，不管是今晨美联储降息，还是明天央行LPR有可能下调，对于楼市的影响都没必要太多的期待。更多的期待，还得看经济大环境的改善，包括就业等等。
