又见城市号召农民进城买房了。

最近，湖北鄂州、安徽凤阳、江苏南通均发布了号召农民退出宅基地进城买房的文件。

湖北鄂州提出：农村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相关建（构）筑物后，在“双集中”区域购买新建商品住房的，按退出的宅基地面积给予购房补贴，退出的宅基地归还村集体用于复耕复垦。

安徽凤阳提出：如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受）。

江苏南通提出：今年4月1日至明年6月30日，在主城区（崇川区、南通经济技术开发区、苏锡通园区，下同）范围内购买新建商品住房的，给予购房款总额1.5%的奖补。自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。

拯救房地产的重任，已经交给了农民。

回顾过去三年，这样的案例太多了。2022年，就有几十个城市发布过类似文件。

诱饵无非是给补贴，给税费减免，给购房奖励，可享受户口迁移、子女就近入学（含转学）、养老保险、医疗保险等城区人口同等政策。

比如吉林省吉林市，农民进城购房，90平米以下每套补贴6000元，90平米以上每套补贴1万元。湖北黄冈补贴1万元。安徽潜山提出，对自愿退出宅基地，进城购房者，补贴5万元。长春每平米补贴200元。

除了补贴政策外，此前三四线城市的开发商为了吸引农民购房，更是推出了“农产品换房”活动。

从推动农民进城购房的城市特点来看，除了长春一个中心城市外，其余都是三四线小城市或者更小的一些县城。因为这类城市中，农民占比比较高，有推动进城购房的人口基础。

事实上，冷静下来思考会发现，中国的楼市，一直都是农民在支撑。

在之前写学区房的文章中，我强调过一个事实。

改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。

将好的教育、医疗、交通资源扎堆在城市，农民想要享受优质医疗、交通等公共资源，想让自己的孩子享受优质教育资源，就得进城买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。

换句话说，中国的城市化，并非市场主导，而是人为强行引导的制度设计的结果。

这种推着农村进城的规则，从过去到现在，没有任何放松，而且越来越紧。

最典型的案例，就是收紧了农村宅基地的批复。

过去农村建房，申请宅基地比较容易，耕地可以用于建房子。但现在，变得很难。

2020年，自然资源部与农业部联合发布了《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，提出了农村乱占耕地建房“八不准”：

1.不准占用永久基本农田建房。2.不准强占多占耕地建房。3.不准买卖、流转耕地违法建房。4.不准在承包耕地上违法建房。5.不准巧立名目违法占用耕地建房。6.不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。7.不准非法出售占用耕地建的房屋。8.不准违法审批占用耕地建房。

八九十年代的农村住房，基本都是在耕地上建起来的。那时候，中国人口疯狂扩张，一个大家庭分家后，兄弟几个自立门户，必然要盖新房。新房的宅基地，祖辈留下来的毕竟有限，只能申请耕地变宅基地。

但现在不行了，耕地一律不准建房。现在建房，只能在原有的宅基地上建设。

按照农村的习俗，一个家庭如果有多个儿子，必然需要多建几套房子。一个村原本的宅基地，基本都建了房子，该怎么办？

只能是去县城或者所在地级市购买，如此便又推动了农民进城去消化库存。

这还不够，现在各城市彻底不装了，直接发布文件鼓励、推动农民退出宅基地进城买房。

目的，当然是推动去库存，最终推动城市卖地。

然而，这样的策略，已经很难见效了。

2020年以来数十个城市推动农民进城买房，基本没有产生多大作用。

阻力有多方面：

第一，市场行情冷淡，根本没有买房的欲望。

这一点无需多作解释，数据是最好的佐证。

国家统计局披露：

1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。

来源：国家统计局

从上图走势可以看到，房地产进入2024年，跌幅在去年下跌的基础上，进一步大幅放大。

如果说去年是小碎步下行，今年则是跨步下行。

今年前五个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一，销售额跌去了超四分之一。

第二，现在买房，就是接盘。

中国商品房已经进入了供大于求的时代，而库存积压最严重的，便是三四线城市，这类城市人口在不断流出，房价在不断调整。

现在鼓励农民进城买房，就是让他们去接盘，买到就是亏到。谁愿意？

第三，放弃农村宅基地，不符合农民本身的利益。

农民放弃宅基地后，需要考虑进城的生活成本、工作机会、子女教育和医疗保障等问题。许多人认为，几万块钱的奖励远远不足以支持他们在城市的生活和发展。

说白了，从利益角度衡量，这点小恩小惠，根本起不到“四两拨千斤”的效果。

第四，农村户口越来越值钱。

相比于一二线城市，农村户口的价值相形见绌，但相比于普通地级市，农村户口还是有优势。

从当下的户口价值来看，超大城市、特大城市户口价值最高，其次是农村户口，其次是普通地级市和县城户口。

让农村退出宅基地，相当于让农民放弃更有价值的农村户口，去拿一个价值更低的普通地市户口，这很困难。

而且，当下的户口制度设计是，一旦从农村迁出，户口就回不来，想要签回也只是城镇户口，而非农村户口。

第五，从心理学角度看，退出宅基地相当于自动抛弃了最后的退路。

对于70后、80后乃至90后来说，农村老家，是心灵的港湾。哪怕在外面混得再风生水起，故乡仍是情感寄托。

最关键的是，有农村的存在，让很多打工人有了退路。如果退出宅基地，便没了退路。

这要搁以前那种经济蓬勃发展、社会快速前进，城市就业需求旺盛，收入不断上涨时代，或许还能接受。

但如今的世界，动荡不安，经济、就业大环境又是如此，对未来不确定性的担忧，让人更加不愿放弃农村的土地和农村户口。