济南房价，无投资属性！

[草莓R]小阳春到了，最近市场表现很热闹，且不说到底交易了多少，但是最起码对于卖房者来说，有了足够的预热朋友圈和各大媒体的谈资！但是如果你非要纠结于房价是否涨跌来判断买房时机，我想说的是没有上涨动力！ [一R]从200万以内的市场来看，最热的东部各片区，虽然基本没有了新房供应，从供应端看似少了很多，但是还有海量的二手库存，比如文旅城、龙湖春江悦茗等都有占比不小的投资比例，当然基本都是亏损。还有一部分置业改善、撤离济南的人群。非自住占比没有详细数据统计，但是从目前挂牌量来看，需要一个周期来进行去化！也就是说除了部分接盘价不算很高的较为优质的小区，很多楼盘当下的价格会持续横盘！！如国际城、锦绣天地、泰山七号等！但是如果说跌很多也不现实，按照以往的经验1千块上下浮动！最核心指标，周期看供＜求，当下供略＞求！当然供需关系无法逆转的区域，基本很难再有希望！ [三R]看300万、400万，以盛福核心区边缘刚改和港沟郊区改善为代表的新房市场引领了去年这个预算的基本风向。这类客户群体，对于居住品质要求较高，且恰恰二手房市场同预算范围内几乎都是上一代产品，品质基本无法满足，可以满足品质的在核心区改善又远远高于400万！也就说400以内的核心区二手依然会面对盛福新房刚改、郊区改善的强大竞争，产品劣势随着房龄持续增加越来越明显！反观新房盛福还有不少地块、郊区陆续推出加上现在的有10+项目，互相竞争激烈，也不会有太大动力！所以现在都在做什么？尽可能占领品质高地，不拼价格拼产品！这当然是好事！ [草莓R]500万以上，可选择区间其实已经非常明确，盘少且各楼盘优劣势、价值匹配都非常明确，当然这类客户的整体占比较少，但是对比供应端，一定是供＜求，这一点没有什么争议。且这类群体的购买力足够，如果不是你无法解释这两年改善楼盘逆势上涨60%的结果。但是接下来也会出现不同的局面，核心区改善会迎来集中供应期，这个之前专门写过，不再过多赘述！ [草莓R]也就是说目前按照供需关系的基本判断，无论在哪个价格区域段，都很难在短期内出现较为明显的供＜求的情况，也就没有真正炒作的动力！判断点在于供需关系会不会出现逆转！ [草莓R]举个例子在21年之前的cbd无论怎么炒作，价格也没有突破3万，还是在楼市还不错的前提下，但是反观21年之后，改善楼市却逆势快速上行！只有供需关系可以解释：因为在某几个特殊节点，改善突然没房可买了！