零公摊时代，真的要来了！

我买的明明是 100 平的房子，为什么只有 70 几平米的使用面积？

公摊一直被买房者深恶痛绝。

现在广东那边放大招，零公摊的房子已经出现了。

第一个吃螃蟹的是广州，率先在户型上做调整，今年广州大量的新房，得房率 100%已经是标配，甚至有开发商在做 130%的新房。

深圳也更新了《深圳市建筑设计规则》，减少计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑设计进行尺寸上的调整。

新规后，龙华的一个项目中建.鹏宸云筑使用率接近 100%。

浙江绍兴、温州、金华、湖州，湖南长沙，也纷纷表态。

上海这边，迟迟没有动作，但必然是长期趋势，只是时机未到。

减少公摊，取消公摊，其实就是变相降价。

最近两年，楼市下行，房子不好卖了。

两类群体最痛苦，一个是房东，一个是开发商。

需求端的狂热消失，供给端开始卷起来了。

之前大家买房买的是信仰，只要房价能涨，再烂的户型，再高的公摊，依旧有人抢。

如今库存压力大，开发商就得想办法提升房子的质量，再给出各种优惠让利操作，上海买房送黄金的都出现了。

开发商把房子设计的好一些，公摊少一些，本来就是分内之事。

只是以前房子太好卖了，没人倾听购房者的声音。

如今大家都不抢房子了，市场在自发纠错，让利才来了。

而且降低公摊，就相当于变相降房价。

公摊在过去楼市狂飙的年代美化了房价：

比如1万一平，100 平的房子，得房率 70%，按使用面积实际房价应该是 1.4 万左右一平。

现在反过来，公摊少了，单价不变，同样总价使用面积更大，其实就是便宜了。

另外很多人抵触公摊，还有一个重要原因就是，物业费和取暖费是按照建筑面积而不是套内面积收的

日积月累下来，也不是一笔小钱，尤其是现在新房的物业费越来越高，几乎到了离谱的地步。

得房率是不是越高越好？

房价不涨，大家买房越来越理性，愿意买的是真刚需，真自住，或者真改善。

那就一定会注重房子的居住属性，小区品质。

买房这个动作也越来越不着急，更加关注性价比。

房子的得房率越高，性价比自然越高。

那得房率是不是越高越好？也不一定。

这里跟大家简单说下得房率的概念：

得房率=套内面积/房产证上的建筑面积，套内包括套内使用面积、墙体面积和阳台面积。

套内小于房屋建筑面积的部分就是所谓的公摊面积，包括楼道、电梯、管道井、单元大堂等。

一般电梯高层的得房率在 70 - 80%之间，多层在 80 - 90%之间。

叠墅、排屋、别墅等，因为地下室和露台不算房屋建筑面积，得房率很容易达到 100%以上，有些别墅的地下室可以做两层，得房率非常惊人。

根据计算公式可以看到，得房率高低各有利弊，也不是说越高越好。

很有可能是牺牲公共空间得来的，比如得房率 80%+的无电梯老破小，而且房屋内部的空间有效利用率比得房率更有实际意义。

因此也要根据需求综合分析，找到一个平衡点。

市场倒逼改革

楼市真的和以前大不一样，不是随便什么房子都有人愿意买单的了。

可以说，公摊是楼市最扭曲的制度之一，买房人也一直喊着要取消公摊。

然而直到最近才开始松动，本质上，是楼市的供需关系逆转。

全球范围内，卖房都是以套内面积计算，实施公摊制度的只有中国大陆。

如今新房卖不动了，连带土地也难卖了，才终于开始有动作了。

先前不让改动的阳台允许改了，甚至能把阳台改为卧室，这些都能被开发商作为亮点放在宣传页上。

很多改革都是市场倒逼。

包括这次 929 新政，上海楼市放松外环外限购，很大的一个原因是，绝大部分的新房都在外环外，而且是不好卖的新房。

君不见郊区茫茫多的新房，大海一样，根本卖不完。

二手房被重锤

话说回来，北京上海这两个超一线城市，公摊政策调整一时半会还不会，因为那对二手房就是毁灭性打击。

除非新房单价明显高出二手房一大截，新房和二手房的真实面积单价差距不会那么大，才有条件。

但长期看调整公摊是大势所趋。

一旦新房取消公摊，甚至得房率超过 100%，对二手房而言无疑是巨大利空。

同样的建筑面积，同样的单价，新房的得房率要超过二手房 15% - 30%。

也就是说，同样的建筑面积，同样的总价，二手房的使用面积要比新房低出不少，竞争力一下子就没了。

想要卖出只能降价。

没办法，地主家也没余粮了，别说二手房了，

地方为了卖地，连存量新房也顾不上了。

所以品质差，物业差，产品力不足，地段不行的二手房，抓紧出货。

留给你卖房的时间真不多了。

上海不缺房子，只缺好房子，这一条真理无论是卖房还是买房，都要谨记。

啰嗦了一大堆，就是想说，供需关系转变的情况下，一大批房子将成为时代的牺牲品，抓紧时间出手置换，才是正道。