国破山河在，城春草木深
感时花溅泪，恨别鸟惊心正月初八，路过雁明湖。不知道为何，突然想起了郑开恒大文化旅游城（以下简称文旅城），这是个超级文旅大盘，在2018年火遍郑汴二城。如今，已经过去6年，随着恒大的出事，项目怎么样了？我决定去看看。下图是我的参观路线。
《楼八》参观路线：从“背后”过去：先看住宅，再看公寓，再看国际会议中心，再看童世界，最后看了一眼美丽的国际会展中心。【1】跌无可跌的住宅
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注城市发展和高端地产研究。我是沿着一条黄河引水渠过去的。
上图：楼八的行车小道
上图是《楼八》行车的小道，小路风景很美，南侧就是人工水渠，河水清澈，水渠的右前方就是我们今天的目的地：文旅城。
从远处看，规模很大。5分钟后，穿过水渠桥，文旅城就出现在了我的眼前。
上图：文旅城住宅区上图是文旅城已经交付入住的住宅区，属于恒大临江台组团，组团南侧是文旅城的文旅功能区，东侧、北侧和西侧都是麦地。郑州今年的雪很大，我眼前的麦田一片绿油油的，猛一看有点像韭菜儿。走近看，住宅区东侧的荒芜草地，就是规划的“运粮河”河面。如果恒大不出问题，这片地方应该是一片河水，那将是波光粼粼，倒映着后面美丽的住宅楼……
上图：运粮河规划区据后面的中介讲，开封市可能正在计划重新启动运粮河工程的挖掘，所以，我们也不能排除项目涅槃重生的可能性，也很期待这一天。
上图：住宅区外围商铺走近居住区，上图是“临江台”的外围商铺，已经建成，远远看去，异域风情十足，建设用材标准的也很高。但由于入住率较低，内街已经满足了基本需求，外围的商铺基本处于闲置。
上图：住宅区外围商铺最北侧的裙楼底商，还没完工。大年初八，在整个外围，我一个人都没看到，氛围的确十分荒凉。随后，我便进入了内街。
上图：住宅区内街进入内街，我一下子有了感觉。内街的商业已经初步有了规模，沙县小吃、张仲景大药房、房产中介、平价超市……等都已经完成布局。临街的商铺房租都很便宜，一间一层纯商铺，我目测有20平米，租金大约是800元/月，和镇子街铺租金水平相当。我进了一家中介门店，一位大姐热情地接待了我，并给我推荐了一套建筑面积130.7㎡的房子。她先带我看了看房子。
上图：文旅城住宅路上，大姐特别热情，不停地夸赞恒大物业，她指着小区湖面：“你看，多干净，物业天天清洗垃圾和树叶，恒大物业真的很不错”。水面确实干净，大冬天的，不会有树叶，不过，恒大现在的状态，物业能干成这样，确实很不错了。房子在二十多层，我在房子上看了看周围环境。
上图：住宅区视野上图是房子东侧的视野景观，可以清晰看到“规划运粮河”的雏形，还有人工渠、麦田、大棚以及白杨树。房子的视野真的很“开阔”，住在这里，就是“回归了大自然”，与大自然零距离接触。然后，我又向南遥望了一下文旅区。
上图：住宅区眺望工地虽然停了，但是，远远望去，还是能感受到“恒大郑开国际文化旅游城”的大格局，大气势，大手笔，大规模，项目深刻贯彻了许老板的大！大！大！“讲话精神”！看完房子，中介详细介绍了这套房子：房东李敏（化名）购买时的单价是10500元/㎡，130.7㎡，当时总价大约在138万，首付48万，房东配了大概8万的家具家电，4年多的月供大概28万，如今，贷款还剩85万。李敏报价66万，如果诚心买62万可以考虑。假如，我们假如房东62万出手，他还需要再补23万才能还清银行贷款。那么他的总花费就是48万+8万+28万+23万=107万。如果按138万的原房价，现在只剩31万，净亏107万。【2】尚存希望的未来
郑东恒大文旅城的位置在行政区上属于开封，是开封距离郑州最近的地方，项目曾经的辉煌，现在想起来，还记忆犹新。2018年6月17日，恒大文化旅游城开盘，轰动郑汴，万人空巷。项目推出洋房484套，高层5400套，开盘当天去化2200套，销售额20亿+。主力户型：
82-100㎡两房，94-113㎡三房，123-134㎡大三房，179㎡四房
成交均价（精装）：
高层均价9200-11000元/㎡；洋房均价12500-13500元/㎡如今的成交均价（精装）如下：高层均价4500-5500元/㎡
洋房均价5500-6500元/㎡目前的价格刚好约5年前的50%但账不能看表面，如果是按揭贷款模式，现在的情况是：首付、手续费、月供、家具家电配置都要亏掉，而且卖出的房款还可能不够剩余的银行贷款。有点伤感……从已交房社区出来，我看到了另一片工地。
上图：文旅城住宅注意，这不是停工楼盘，这是在施工楼盘，是恒大滨江悦府组团。据周边居民介绍，开封市已经重新启动工程建设，是保交楼项目，在政府的支持下，这个组团已经从去年的8层盖到了如今的封顶。其实，文旅城虽然离郑州远，但离开封近啊！向东不远就是开封新区的十三大街了。如今住宅价格已经到了跌无可跌的地步，如果未来有文旅集团重启文旅城，我是说如果，如果运粮河再挖起来，我是说如果，那么，住宅的房价回弹有一定概率。而且项目还有一个不错的学校，如下图，是开封市自贸区实验小学，目前已经建成招生。
上图：自贸区实验小学其实，对于经济实力不强的周边居民来说，这里挺好的，有学校，有超市，周边还都是“原生态”环境，40万就能买个精装小三房，自住的话，咋不能买？最关键的是：还能充满希望。毕竟文旅城重启和运粮河完工都是重大利好。穿过学校，就能看到恒大公寓了。
上图：公寓楼路上，经过的是停工的童世界工地。童世界都是二三层的城堡，南侧的部门已经完工，北侧的部分主体刚刚完工，但如今，一切都静止了，很久以前也是这种状态。
上图：童世界春节期间，我路过方特，拥挤得车走不动了，由于巨大的客流量，交通实行了管制。其实，平时方特人也很多。可见，即使经济低迷，旅游市场不能说没有机会，不知道有没有旅游集团考虑接手。正在想事，我来到了2栋公寓楼前。
上图：公寓楼看着眼前的这二栋楼，很伤感，公寓不属于住宅，应该不在政府的“保交楼”范围，孤零零的2栋楼就在那了。离开公寓，我又回头看了一眼居住区。
上图：遥望居住区哎，在这里居住，也是够孤独的。【3】夕阳下的文旅
最后，我走到了郑开大道，然后拐到了文旅城最核心的建筑处：“国际会展中心”和“国际会议中心”。首先，我从郑开大道的方向看到了二者的全貌。
上图：文旅城会议和会展中心从远处看，会展中心的主体已经建成，会议中心只完成了基础。会展中心呈飞碟状，会议中心呈莲花状，和恒大体育场造型类似。现场破烂的围挡还在诉说“恒大旅游集团”曾经的辉煌。
上图：项目围挡广告画面上还显示着项目的理想：献给世界的文化旅游胜地咨询热线：0371-22773333，地址：郑开大道二十二大街。我手还真是贱，竟然拿起手机拨打了一下，那边传来了这样的回复：对不起，被叫所在集团被封锁，无法接听您的呼叫，请查证后再拨。Sorry, the called group is blocked and unable to answer your call。集团被封锁，这是我听到的除了“已关机”、“正在通话中”、“无法接通”之外第4种回答……这是给恒大定制的自动回复吗？当我想近距离拍摄国际会议中心的时候，被一堆玉米挡住了。
上图：项目内部的玉米笼整条街几乎都被农民用来堆放玉米，《楼八》可以想象出，在农忙时节，这里一定到处洋溢着丰收的喜悦。还好，项目围挡到处都是破洞，我找个地方，弯腰进去看了看。进去以后，是这样的场景。
上图：会议中心不得不说，许老板对莲花真是偏爱啊。2020年，恒大以68亿拿下了广州谢村地块，计划耗资120亿打造一个可容纳10万人的足球场，哪个足球场的造型就是金色的荷花，据说是许老板亲自构思设计的。我相信，即使这个文旅城的莲花造型不是许老板亲自设计的，也应该是设计公司或者项目公司迎合老板所做。
上图：会议中心由于钢筋全部都上了漆，虽然时间久远，但锈迹并不严重，十分有利于后期重新启动重建。
上图：会议中心内部找了五六块砖头，我进入了会议中心内部。闭上眼镜，我畅想了一下建成后正在召开国际会议的场景，气势磅礴。走出会议中心，走在路边，抬头看，道路指示牌已经破损得不成样子。
上图：文旅城道路路边，还是一眼望不到头的玉米棒子，不是说这里韩国人多，是真的有很多玉米棒子。夕阳西下，断肠人在天涯。
上图：城堡酒店到了滨河（运粮河）旁的欧式城堡酒店的停工现场，“文化和旅游深度融合发展”还在墙上格外醒目。
上图：童世界乐园我举高手机，拍到了童世界乐园的房子，这真的像一个美好的童话世界。最后，我们再看一下文旅城全貌
上图：文旅城全貌这里有会议中心、童世界乐园、住宅区……在夕阳的映射下，只剩无尽的惆怅和孤独的伤感。我把最美的照片留在了最后。
上图：国际会展中心拍这张照片的时候，我心里许了个愿望：希望郑开XX文旅城尽快好起来，当然，应该不会再是恒大。结语楼八的话
这次结语，我们破例放了张图片。
上图：文旅城规划这是“恒大郑开文化旅游城”的总体规划，现在看起来，依旧气势恢宏，王者之风。如今，开封已经接手该项目，我们也相信它可以二次逢春，让这一切的美好都能从这张图里走出来，也能给住宅投资者一丝安慰。写文章时，我又问了问中介李敏最低多少钱卖，房东说，李敏不卖了，准备坚持坚持，看房价能否反弹反弹。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
