在经历2008年、2018年房地产的疯狂后，诸如当时的住宅、写字楼、商场、厂房、仓库等建筑物已经进入了一个新的保养更新周期。也需要不断的更新和保养，以保持其安全性、功能性和美观性。这不仅是对建筑本身的呵护，更是对居住者和使用者的负责。现在如果再不有所作为，随后可能会爆发一波安全事故。就像老化的高速路、桥梁一样，这还不排除偷工减料造成的使用寿命缩短。

一、建筑物更新和保养的重要性

建筑物就像是有生命的个体，它们会经历岁月的洗礼，受到自然环境和人为使用的影响。如果不进行及时有效的更新和保养，可能会出现一系列的问题。

首先，结构的安全性会受到威胁。长期的风吹雨打、地震等自然灾害，以及不合理的使用，可能导致建筑物的承重结构受损，从而引发坍塌等严重事故。

其次，功能性的衰退会影响使用体验。比如，老旧的水电设施可能会频繁出现故障，影响正常的生活和工作；通风和采光不良会降低室内的舒适度。

最后，外观的破败会影响城市的形象，降低整个区域的品质。

二、不同类型建筑物的更新和保养周期

（一）住宅建筑

1. 普通多层住宅

一般来说，普通多层住宅的外立面需要每 10 - 15 年进行一次重新粉刷或修缮，以防止雨水渗透和墙面剥落。屋顶的防水层大约每 15 - 20 年需要更换一次，以确保房屋不会出现渗漏。内部的水电管道等设施，在使用 20 - 30 年后，可能需要进行全面的更新和改造，以避免老化和故障。

2. 高层住宅

高层住宅由于建筑高度较高，受到的风荷载和温度变化等影响更大。其外立面的维护周期通常为 8 - 12 年，包括清洗、补漆和局部修缮。电梯作为高层住宅的重要设施，每隔 15 - 20 年可能需要进行一次大规模的升级或更换。而消防系统和安防系统则需要每 5 - 10 年进行一次检测和更新，以保障居民的生命财产安全。

（二）商业建筑

1. 购物中心

购物中心的人流量大，使用频率高，因此其更新和保养的要求也相对较高。地面的瓷砖和地毯通常每 5 - 8 年需要更换，以保持整洁和美观。中央空调系统每隔 10 - 15 年需要进行全面的检修和升级，以保证室内的温度和空气质量。外立面的灯光和招牌等设施，每 3 - 5 年可能需要进行更新和维护，以吸引顾客的目光。

2. 写字楼

写字楼的内部装修和设施更新周期相对较短。一般来说，每 8 - 10 年需要进行一次大规模的内部装修，包括墙面、地面和天花板的翻新。办公家具和设备的更新周期则根据使用情况而定，通常为 5 - 8 年。而电梯、消防系统和安防系统等公共设施的维护和更新周期与高层住宅类似。

（三）工业建筑

1. 工厂厂房

工厂厂房由于生产过程中可能会产生粉尘、腐蚀性气体等有害物质，对建筑物的结构和设备造成较大的损害。因此，厂房的屋顶和墙面的防腐处理每隔 5 - 8 年就需要进行一次。生产设备的基础和支撑结构，每 10 - 15 年需要进行检测和加固。而厂房的消防设施和通风系统，则需要每年进行定期检查和维护，确保安全生产。

2. 仓库

仓库的地面承受着较大的荷载，通常每 10 - 15 年需要进行一次重新铺设或加固。仓库的屋顶防水层和排水系统，每隔 8 - 12 年需要进行检查和修复，以防止雨水渗漏和积水。

三、建筑物更新和保养的花费

（一）材料和设备费用

1. 外立面修缮

外立面修缮的材料费用因建筑的高度、面积和所选材料的不同而有所差异。普通涂料的价格相对较低，每平方米大约在 20 - 50 元；而真石漆、铝板等高档材料的价格则可能高达每平方米 200 - 500 元。此外，还需要考虑脚手架、吊篮等施工设备的租赁费用，一般每天在 200 - 500 元之间。

2. 屋顶防水

屋顶防水的材料有卷材、涂料等多种选择。卷材防水的价格每平方米在 80 - 150 元左右，涂料防水的价格则在 50 - 100 元之间。施工费用根据屋顶的面积和复杂程度而定，一般每平方米在 30 - 80 元之间。

3. 水电管道更新

水电管道的更新费用主要包括管材、管件和人工费用。PPR 水管的价格每米在 10 - 30 元之间，PVC 电线管的价格每米在 2 - 5 元之间。人工费用则根据施工难度和地区差异，每米在 10 - 20 元之间。

（二）人工费用

人工费用是建筑物更新和保养费用中的重要组成部分。不同地区、不同工种的人工费用差异较大。一般来说，普通工人的日工资在 200 - 300 元之间，技术工人如电工、焊工等的日工资在 300 - 500 元之间。如果需要聘请专业的施工队伍进行大规模的更新和保养工程，人工费用可能会占到总费用的 30% - 50%。

（三）设计和监理费用

对于一些大型的更新和保养项目，需要聘请专业的设计单位进行方案设计和施工图绘制。设计费用通常按照工程造价的 3% - 5%收取。同时，为了保证工程质量，还需要聘请监理单位进行监督管理，监理费用一般按照工程造价的 1% - 2%收取。

（四）其他费用

除了上述费用外，还需要考虑一些其他的费用，如垃圾清运、临时设施搭建、保险费用等。这些费用虽然占比较小，但也不容忽视。

四、影响建筑物更新和保养费用的因素

（一）建筑物的规模和复杂程度

建筑物的规模越大、结构越复杂，更新和保养的费用就越高。例如，一座高层写字楼的更新和保养费用要远远高于一座普通的多层住宅。

（二）所选材料和设备的品质

高品质的材料和设备虽然价格较高，但使用寿命长、性能好，可以减少后期的维护成本。因此，在选择材料和设备时，需要综合考虑价格和性能，做出合理的决策。

（三）地区差异

不同地区的物价水平和人工工资不同，导致建筑物更新和保养的费用也存在较大的差异。一般来说，一线城市的费用要高于二三线城市。

（四）施工时间和季节

如果施工时间紧张，需要加班加点或者在冬季等不利季节施工，费用会相应增加。因此，合理安排施工时间和季节，可以有效降低成本。

五、案例分析

（一）某老旧小区改造

某老旧小区建于上世纪 80 年代，经过多年的使用，小区的房屋外立面破旧、屋顶渗漏、水电管道老化等问题严重。为了改善居民的生活环境，政府决定对该小区进行改造。改造工程包括外立面粉刷、屋顶防水处理、水电管道更新、小区道路拓宽和绿化提升等。总投资约 5000 万元，其中政府补贴 3000 万元，居民自筹 2000 万元。经过一年的施工，小区焕然一新，居民的生活质量得到了极大的提高。

（二）某商业中心翻新

某商业中心开业已有 10 年，由于市场竞争的加剧和消费者需求的变化，商业中心的经营状况逐渐下滑。为了提升竞争力，业主决定对商业中心进行全面翻新。翻新工程包括外立面改造、内部装修升级、中央空调系统更换、消防和安防系统更新等。总投资约 8000 万元，经过半年的施工，商业中心重新开业，客流量和销售额均大幅提升。

六、建筑物更新和保养的未来趋势

随着科技的不断进步和人们对生活品质要求的提高，建筑物的更新和保养也将呈现出一些新的趋势。

（一）智能化

未来，建筑物的更新和保养将更加智能化。通过安装传感器和监控设备，可以实时监测建筑物的结构状况、设备运行情况和能源消耗等，及时发现问题并进行处理。同时，智能化的维护管理系统可以实现对维护工作的精准调度和优化，提高工作效率和质量。

（二）绿色环保

在全球气候变化的背景下，绿色环保将成为建筑物更新和保养的重要考量因素。选用环保材料、采用节能设备和技术，不仅可以降低建筑物的运营成本，还可以减少对环境的影响。

（三）预防性维护

传统的维护方式往往是在建筑物出现问题后才进行维修，而预防性维护则是通过定期的检测和保养，提前发现潜在的问题并进行处理，从而延长建筑物的使用寿命，降低维护成本。

总之，建筑物的更新和保养是一项长期而复杂的工作，需要投入大量的人力、物力和财力。但通过合理的规划和科学的管理，可以有效地延长建筑物的使用寿命，提高其安全性、功能性和美观性。现在引起重视，开始投入改造还不晚。

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