房地产新政满数月，政策的效果究竟怎么样？

大家都非常关注，从市场的主要的变化来给大家做一个分析。

我们可以看到整个市场预期已然发生了巨大变化。在过去三年里，房地产行业经历了深度调整，这使得市场信心持续走低，预期也愈发悲观。

甚至有人悲观地断言，中国房地产市场极有可能重蹈日本房地产市场当年的覆辙。

若真如此，那就意味着房地产市场的调整还远远未到尽头。

然随着我国一系列房地产新政策的出台，市场预期有了显著改变。

过去那些极度悲观的人，如今也认为房地产市场很可能已经触底。

特别是此次政策目标十分明确，“止跌回稳”，这一政策本身为市场底部给出了清晰的要求。

热点城市交易量与市场信心反弹

热点城市的交易量以及市场信心都出现了显著反弹。

就交易量而言，首先在一线城市表现得尤为突出，无论是一线城市的二手房还是新房市场。

在刚刚过去的10月份，出现了近年来鲜有的交易火爆现象。以二手房交易量为例，其甚至创下了近五六年以来的新高，仿佛回到了过去市场极度繁荣的时期。

当前，一线城市的这种热度仍在延续，部分热点二线城市也是如此。

这些城市之所以会出现如此明显的市场反弹，原因主要有两点。

一方面，这几年房价总体上经历了调整；另一方面则是政策调整发挥了作用。

整个购房门槛大幅降低，比如首付比例如今普遍降至15%-20%，就连二套房的首付比例也大幅下调。

全国19城10月份二手房交易数量增速对比

过去，在一些一线城市，二套房首付比例曾高达70%，而现在已降至20%。

与此同时，利率也有所下降。再加上过去几年积累的购房需求较多，这些需求得到了明显释放。在需求释放之后，市场热度并未显著降低，反而持续保持，这是一个良好的发展态势。

一揽子政策在供需两端的作用

此次出台的是一揽子政策，其不仅在需求端发力，在供给端同样有所作为。

例如在保交房问题上，实际上，尽管政策并未明确提及兜底，但在实践中，保交房已被提升到了极高的重视程度。

从政策层面而言，绝不允许出现购房者买了房却拿不到房的情况，保交房对稳定整个市场的信心有着重大影响。

房企的融资问题，白名单相关政策已经阐述得很清晰，白名单规模扩容至4万亿，并且提出几乎所有的商品房项目都要尽可能纳入其中。

这意味着什么呢？这意味着房企整个资金链的问题得到了根本性的解决。

所以，整个房地产市场已经发生了较大的变化。

当下，人们关心的是这样的发展态势下是否会出现房价反弹的情况。可以明确的是，当前的市场和过去的市场不可同日而语。

新政落地

当前市场之所以成交量放大，最重要的市场表现是价格稳定的同时成交量在反弹，仍然是通过低价换量的方式实现的。

因此，大幅的价格反弹情况正常来讲不会出现，不过小幅度的反弹还是会有的。例如在一线城市，有些楼盘之前的折扣现在没有了，这实际上是一种变相的价格调整行为。

当然，对于三四线城市而言，目前市场的热度和价格都没有出现明显变化。

所以我认为，未来房地产市场一定会出现严重分化。真实的购房需求会得到释放，但是像过去那样，政策一到位整个市场就明显反弹的情况不会再出现了。

原因主要有两点：其一，我们的政策目标非常清晰，就是推动整个房地产市场止跌回稳；其二，我们还有政策储备。

2024年1-9月投资金额TOP100各类型房企表现(单位:亿元元)

在这次的一揽子政策中，一直提到税收政策尚未出台，但最近财政部明确表示支持房地产健康发展的相关税收政策已经报批。

这意味着什么呢？这意味着我们的政策已经基本见底。

综合以上种种信号，我认为只要政策持续且政策方向正确，中国房地产市场此次实现软着陆、见底的可能性还是比较大的。

不过，由于整个市场已经调整了三年，市场信心比较脆弱，所以还需要政策进一步发力。

我们不要看到说整个数据上了以后，就认为整个房地产市场已经回稳了，这一次房地产市场的调整对整个市场信息的影响，对整个这个市场所有指标的影响比较大，回稳需要时间，自跌也需要时间，而且应该说整个市场会非常分化，肯定回不到过去，但是也没必要过度的悲观。