买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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31天以后，2024年的金九就将落幕。

从成交数据的角度而言，这也许不是最差的金九；但是从开发商、二手房东、买房人的角度而言，这一定是最难、最纠结的金九。

市场上会有几张乏味可陈的新面孔，我们以后再逐区去分析。

在这样的市场之下，老王依然坚持那句话：

逻辑对了，房子才能买（卖）对。

所以，老王在金九到来之前，依旧来通过最真实的数据、市场的变化，来给帮助大家突破各自信息茧房，对青岛楼市有一个正确的认知和判断。

“消失”的开发商活得挺好

买产品力更强、赠送面积更多的新房，还是房价跌得让人心动的二手房，这一直是刚需族们纠结的核心点。

但是这个金九银十过后，我们基本上就不需要纠结了，随着一些楼盘尾盘出清，越来越多的头部房企将逐渐淡出我们的城市。

最大的问题是，不在青岛拿地的开发商，就如同转行做其它行业的置业顾问、中介一样，活得都挺好。

说一个我们曾经无比熟悉的开发商——龙湖。这家民企在青岛楼市中曾经风光无限，但是它上次在青岛拿地是什么时候，老王确实不记得了。也许在西海岸、胶州、即墨等边边角角的地方还有龙湖的楼盘在售，但是在“龙”兴之地城阳以及核心城区，我们已经许久、许久没有看到龙湖的新盘了。

然而，从青岛新房销售榜上消失的龙湖，业绩却不错。

8月23日，龙湖集团公布半年业绩，实现营业收入468.6亿元，股东应占溢利58.7亿元，实现毛利额96.4亿元，毛利率为20.6%；核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率为10.1%。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块，不含税收入为64.9亿元，同比增长11.1%。毛利率为32.3%，较上年同期提升0.4个百分点。龙湖智创生活的物业管理业务更是以57.8亿元的营业收入，毛利率31.4%，成为增长的主力军。

虽然在青岛物业投诉前20强的榜单里，龙湖占了三席，但这一点不影响龙湖靠着物业、代建获得更为健康、稳健的发展模式，和更为充裕的现金流。

龙湖模式，也会成为很多头部房企，在甩卖掉滞重资产后，发展的主流方式。

所以，我们可以从拿地统计图表上看，资金充裕的房企只围绕着北上深等核心中的核心城市转，许多二线城市都被抛弃。

头部房企离开，本土房企扛大旗？

如果你像老王一样密集调盘就会发现，本土房企的产品往往存在三大硬伤：

1、产品远远落后于行业的发展，以华新园的全系产品、青实·清荷茗郡为代表，2024年建造的楼盘与2004年的产品没有什么两样，所以买这些开发商的新房，和买周边的二手房，区别不大；

2、物业差，以青特为代表，业主们入住后怨声载道，登上物业投诉榜，口碑不断下滑；

3、开发商极易被自己的优点感动，而忽略缺点，东李的那几个被森林公园摁着打的新旧楼盘皆是如此，价格体系制定和调整僵化，很容易自己把自己干延期，干暴雷；

不管我们喜不喜欢、认不认可保利·和颂、中海·云境、森林公园们，都珍惜青岛还有他们的日子。

低利率摁“平”不甘的房东

上周四去银行取点现金，结果遇上了一个暴脾气大爷，非要把账户里的19W全部取出，去别的银行存。大堂经理轻声劝慰：

大爷，大爷，最近理财产品各行收益都不高……

不仅仅是存款进入1时代，银行理财、保险等的收益上限也都在9月1日下调，这个趋势短期内不可逆。

虽然青岛二手房挂牌量已经逼近13W+，但是对于不着急用钱的房东来说，有一个问题摆在他们面前：

现在贱卖了房产，钱放到哪里？

所以，我们看当下的楼市，只有三类房东比较着急：

1、确实要出国，确实着急等钱用的；

2、远郊买了大饼盘，确实住不了，又要买新房的；

3、房子位于睡城板块，不好卖而且不好租的。

核心商圈、地铁线上、核心地段的次新房，只要不是被中介忽悠瘸了，现在大刀割肉赔钱的人越来越少了。

最关键的是，那些真正把功课做透了的房东，房子不但卖了，而且卖得价格也不错。比如我一位朋友，人家把半年内小区的房子做了一个系统的分析，对比优劣，在同户型230W割肉的趋势下，又把房子卖到了236W的阶段性最高点。

这个金九银十，还会有很多房东像当年买房一样，被中介忽悠得心态失衡了，割肉卖房；也会有大量垃圾房，为那些唱衰楼市的人提供源源不断地素材。

然而，就核心城区而言，在出租收益超过理财收益的背景之下，二手房的基本盘会逐渐稳住，甚至部分楼盘会触底反弹。

二手房自己不住了，卖肯定是要卖，但是你得研究透了，稳住了，而不是给黑心中介们送福利。

地产股大涨的资本逻辑

在8月份的最后一个交易日，地产股大涨。要知道，把金地集团、万科A这样的股票拉个涨停板，可不是一点小钱能办到的。

那么，地产股为什么涨?原因来自彭博社的一条消息：

中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求“转按揭”，以降低居民债务负担、提振消费。

提振消费，那么消费股大涨才是，地产股抽什么风？

老王认为，原因有二：

1、降低购房者的房贷负担，在许多家庭收入锐减的情况下，可以让他们还能维持正常还贷不断供，那么急售房、法拍房出现的概率就会大大减小，有利于社会的稳定和房价的稳定。

2、有房子的人，往往比从未买过房子的人更有经验，遇到好房子的时候才更坚决。这个提振消费，当然也包含了房产的二次消费。

2024年经济也许不会触底，但随着行业洗牌、房企断臂求生、整体规模缩减，房企能活下去，房地产行业的基本面就能稳住。

在金九之前，这三件事务必要咂摸明白。