影响房产价值的关键因素是位置，影响位置的关键因素有片区产业，居住环境和配套等等，三方面的重要性按顺序依次排列。

影响房产价值的还有一个重要因素，经常被我们忽略，只有住进去后才发现很重要，哪怕在非睡城的南山，也会大大影响房产的价值。

那就是10分钟快速圈。

房产所在的位置，开车出行，正常情况下10分钟可以上深圳重要的快速路，比如滨河大道，北环快速，深南大道，香蜜湖路，南海大道，南坪快速等等，能快速串联深圳核心位置的快速路。这一点非常重要，深圳市区大部分片区可以满足，郊区大部分片区没办法满足。

比如，在龙华中心区居住，不管什么时候，去什么地方，从家里开车出发，在路上都要频繁的等红绿灯，约20分钟才能上深圳的快速路。出去需要这么久时间，从任何地方回家，下了深圳的快速路回家还要约20分钟。在龙华中心区住过的能感同身受，和早晚高峰期进原关内的地方肠梗阻一样难受，加上出去回家都要等很久才能上快速路，这种难受是双倍的。

如果你住在南山的蛇口片区，同样也会遇到这样的问题，由于蛇口片区的望海路和南海大道还没有快速化，导致住在蛇口片区开车出行也特别麻烦。虽然地理位置的优势，蛇口片区远远好于龙华中心区，但是开车出行依然避免不了要在拥挤的路段等红绿灯，正常也需要10多分钟才能上深圳重要的快速路。

以至于不住这些地方，每一次去这些地方的时候都要考虑要不要进去，一进一出三四十分钟就没有了。南山和福田住习惯了，很多人不愿意去罗湖，很大一部分原因也是这样的，进去要在里面折腾很久才能出来。一个楼盘哪怕房子各方面都很好，出门后很长一段时间才能上深圳主要的快速路，影响快速通勤到深圳核心地段，价格一定会大打折扣。

开车从家里上深圳主要的快速路，或者说从深圳主要快速路回家需要的时间对房产价值影响很大，这种影响是地铁和其它通勤方式替代不了的。

居住的地方能很快上深圳重要的快速路，效率就会提升很多。从罗湖很方便的位置出发上滨河大道，正常路况10多分钟就可以到南山。从深圳湾出发去福田罗湖，正常路况10多分钟就可以到罗湖或福田。如果住的地方出来的一段路固定时间需要10多分钟，别人已经到目的地了，你还在家附近几公里的地方等红绿灯，效率就会大打折扣，最关键的是出行是极其高频的，一个月要花多长时间，一年要花多长时间，三五年算下来要花多长时间。

住宅10分钟能不能上深圳重要的快速通道，购房者在看房，选房的时候可以作为一个重要的标准，特别是在买总价和单价还比较高的房子，这个标准的比重应该提高更多。越是总价和单价高的房子，居住群体对10分钟内上深圳快速通的要求就越高。