转自大碗楼市上海

现在上海的卖房人，真的非常的卑微。

明明房价已经降了很多了，但看房的人还是寥寥无几，好不容易来看了，但上来就是给你“一大刀”。

但是，说实话，有些房子啊，哪怕降的再多，也要抓紧出掉了。

不然就真的容易烂手里成累赘了。

第一类需要卖出的，小区规模太大的房子。

想要提醒大家的是，一定要深度警惕那些住宅密度贼高、体量过于庞大的小区。

这些小区充斥着群租房，前期很多小区的口碑已经坏了。

最典型的就是上海康城。

最近一段时间，上海康城已经出现了报复性的卖房，抛盘量极大，光链家就有166套房源同时出售。

相比于3个月以前，康城的挂牌量整整翻了一倍。

由于挂牌量实在太大了，你想要卖出，就只能不断的压价卖。

整个康城前期的价格还是以5万为主，去年年末降到了4.3万-4.5万之间。

现在的成交价格是多少，3.6万。

现在很多二三线城市的市中心，稍微好一点的地段，可能都会超过这个价格了。

为什么上海康城的房价会降的这么凶。

因为这个盘的体量，真的是太大。

整个小区的体量达到了288栋，差不多住了有1.3万户家庭。

一旦小区过于庞大，一定会出现三个方面的问题：

概括为一点，就是居住体验感差，大家在这里留不住。

因此，建议所有小区体量超过3000户的，大家都应该慎重。

类似的小区还包括了中远两湾城。

第二类需要卖出的：远郊或近郊不带地铁的房子。

远郊不带地铁房的房子，比如：崇明、金山；青浦白鹤、香花桥、重固；奉贤青村、庄行、拓林；浦东合庆、泥城、书院等等等等。

上海仅仅是中环内的各种规划就令人眼花缭乱，郊区五大新城如火如荼，远郊的大饼实在啃不动了。

当然，还有一种是近郊不带地铁的，这类房子大家也需要注意。

为什么这类房子不推荐，最本质的原因就是市区的购买力无法外溢过来。

比如奉贤海湾的绿地香颂，2017年的最高点的成交价格在2.5万的样子。

2024年3月最新的成交价1.22万，整整跌了一半。

而未来，仍然看不到翻身的可能，你说它是上海的房子，估计别人都不信。

这些万年不涨的远郊板块的典型特征有两个：

1.超远郊，距离市中心普遍在30公里以外；

2.没有地铁或大多数楼盘距离地铁较远。

这些地方其实已经可以说是与上海没什么关系。

站在通勤的角度看，金山可能还不如昆山。

而且，上海真的不缺土地，就算是新房供应一直很紧张的浦东，外环内仍然有大量的落地没有开发。

所以，远郊的房子真的不稀缺。

上海人口大量导入的时代早已过去，现在在远郊踩坑比搏暴击的概率更大。

现在半生不熟的城乡结合部，未来可能一直半生不熟。

第三类需要卖出的：户型错配的小区。

户型错配的意思是，小区的户型面积偏大或是偏小，与地段品相出现不一致。

最常见的情况是，明明是刚需的板块，非得做个改善型的大户型出来。

比如杨浦有很多老公房，就属于这样的情况。

有个小区叫浣纱四村，位于杨浦的黄兴公园，内中环之间，地段也确实不错。

但可惜的是，里面出现了大户型的错配。

从成交价格看，在高峰的时候162平的单价才卖5.1万，而小户型的单均价可以卖6.3万左右。

同一个项目，因为户型错配，价差达到了23.5%。

户型错配，其实也就意味着区域内这类产品的购买力，是缺失的。

缺失，就意味着流动性会变得很差。

第四类需要卖出的，盲目相信规划跟着规划买房的。

2021年花9.5万买大虹桥的客户，一定会被坑的很惨。

因为2021年开始，大虹桥进入了概念晚期，红利基本被透支干净，这时过来买房，你就是接盘侠，你就是韭菜。

现在大虹桥核心区域的招商虹桥公馆多少钱。

挂牌单价6万。

你以为自己过来吃红利，其实你就是那个红利。

包括2021年花6万多买临港的，基本首付都亏没了。

也是因为2021年临港规划进入概念晚期，红利被透支，这时过来买房的就是韭菜，就是红利本身。

现在信息高度发达，规划很容易透支，大家切记不要买概念，晚期区域只有规划刚出来的时候才能赚到钱，买到房才能吃到红利，否则，请别盲目相信。

上海楼市已经进入了存量厮杀阶段，而存量厮杀意味着优胜劣汰。

好的会慢慢崛起，继续保持流动性。

坏的会一蹶不振，越发的难以卖出。

这些存量互相厮杀的产品缺陷其实很明显：

第一，缺少接盘侠。

现在上海楼市的主力接盘侠是新上海人，是年轻人。

这一届年轻人更关注社区的环境和地段的通达性。

因为这些90后、95后的新上海人，是见过世面的。

对于上海，他们没有土著那种地段情结。

但是，有个很大的前提，就是你可以通过轨交的方式及时抵达。

你让我下了地铁还要再兜兜转转半个小时到家，很多人其实是不愿意的。

同时，如果再加上户型错配的话，其实也就意味着区域内缺乏相关的购买力，这会导致流动性困难。

第二，可替代性太强。

高容积率的小区也就意味着你卖出的时候，会面临大量的产品同质化竞争，互相压价。

稍微好一点的小区比如中远两湾城，比如世茂滨江花园其实都面临着这样的问题。

地段很不错，但涨幅相比同地段的其他品质小区而言始终是低的。

其实就是因为对手盘实在太多了。

我们说老破小不能买，因为上海市面上70%的产品其实都是老破小，同质化竞争太厉害。

但其实没有意识到的是。

高容积率小区也面临着同样的尴尬处境。

对于陷入存量厮杀的小区，一定要坚决卖出，还有一个很重要的原因。

现在不卖，接下来会越来越难卖。

新房的大批量供应，正在疯狂的虹吸原有的购买力。

而新房供应的加大，必定分流二手房需求，更多的二手房购房者会到新房市场中来“搏一搏”。

对于处于厮杀中的二手房而言，意味着你的竞争对手又扩大了很多。

现在是置换的好时机。包括城市之间的置换，产品之间的置换。

对于低能级的城市而言，这是你出货的好时机，建议大家抓紧机会实现城市之间的资产置换，尽量往一线去，谨慎购买一线和强二线城市之外的房产。