文｜邓浩志
佛山取消商品住房限售，允许自持商品住房上市流通尽管取消限售对楼市复苏没啥实际帮助，所以也就没人关注此事。另外甚至有说法，取消限售，会导致部分房源“提前”进入二手市场，从而推高二手市场库存，影响楼市复苏。但不管何种解释，我觉得还是应该给勇于取消楼市行政限制的城市点赞。这些政策似乎不痛不痒，甚至有其他不同观点。但我想请大家注意一个更关键的问题，就是之所以我们的楼市总忽高忽低，忽冷忽热，而政策也是忽左忽右，时而扶持，时而打压。本质上是市场缺乏自我调节能力的结果。市场根据供求关系，销售速度影响价格走势，而价格涨跌，利润高低也“指挥”企业到底是扩大产能还是收缩业务。而过度行政干预替代了市场自我调节能力，最终导致了市场波动加剧，政策来回两边钟摆的结果。
地王重出江湖，土地市场回暖了吗？近期多地土拍市场频现地王。从上海到成都、再到广州、杭州等地，优质地块的出让成为了市场的焦点。房企对楼市未来的信心更足了吗？这个问题我之前曾经分析过。近期这种地王，本质上只是核心城区稀缺资源偶然释放，造成极小范围的争夺，与地价上涨的现象。本质上价格没有变，只是这些片区好久没有土地供应了，重新通过竞拍，公开显示一次这个片区的价格而已。虽然近期楼市有所复苏，但离价格上涨还有一段时间。那价格什么时候才会上涨呢？
如果是地价，主要要看行业几个主要指标，比如当下，新开工，投融资，销售额都在下滑的情况下，说明房企信心不足，住房库存较大，这种情况，土地市地价是不会涨的。
如果是房价，新房要看库存消化周期，二手房要看挂牌总量。如果新销售慢，库存高，二手房挂牌量大，个别房源就算破天价成交，也没有市场风向标意义。
今年超30省市推进现房销售今年以来，多地出台现房销售相关文件。据相关平台不完全统计，2024年全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，不少城市明确表态，将向现房销售逐步过渡。
一线销售市场中，现房销售的占比也在明显提升。2024年1～8月，全国商品住宅现房销售面积1.34亿平方米，占总销售额的比重升至26.4%，较2023年全年增长7.7个百分点。
现房销售今年真的已经全面铺开了吗？我认为这则报道是误导，这明显是丧事喜报。至今为止，都没有真正意义上的必须现房销售的项目在售，有推进现房销售的城市，也只是尝试推出部分必须现房销售的项目，这类项目一则并不受房企的欢迎，二则就算偶有成交，由于可销售时间大幅延后，目前也远没有到可以对外销售的时候。而目前现房销售的占比的提升，是因为楼市不好，房子滞销，很多楼盘卖到现房了，还有很多没有卖出去，还在卖。所以被迫变成了现房销售的结果，也是“劫果”，劫难的劫~~~
