本文中的第二和第三章，涉及到相对专业的公司财务分析和股票估值模型，如果看不明白的粉丝，只需要看第一章和第四章即可，但时间允许的话，还是希望大家把第二和第三章仔细读两到三遍，其一定会对我们未来在选择十倍牛股的路上，大有帮助的。 一、从ICU跑到KTV的转变 地产行业（后面简称地产哥）在9月之前，就是一个住在ICU里面的中年男人，每天需要花几万的医疗费用，随时还会有生命危险，除了他的家人，朋友和同事都开始远离他；9月底对地产行业“止跌回稳”的基调定下来之后，地产哥又回到原来的工作岗位，每月收入好几万，周末还能请朋友、同事去KTV唱歌，他又能帮到朋友和同事了，远离他的人们又蜂拥向他靠近。 从ICU跑到KTV，最受益的是谁呢？是地产哥自己，在ICU里面时，他有生命危险，对未来没有任何希望，回到KTV的时候，身体恢复了，他对未来又有了无限的想象和期待。 第二受益的是谁呢？是地产哥的家人，地产哥在ICU的时候，每天消耗几万元医药费，家里存款减少，甚至需要借钱看病；而地产哥回到工作岗位之后，每月能赚几万元，可以给太太买包包，也能给孩子买玩具了。 我们买地产哥的股票，有点类似于成为地产哥的家人，或者说是共同承担部分风险和收益的亲戚，目前地产哥已经在KTV了，短期内身体没啥毛病了，要不要买呢？ 二、从杜邦三分法分析地产行业变化 杜邦三分法，是会计中经常用来分析公司盈利能力的一种方法，就是一个公司的净资产净利率（ROE）等于其总资产周转率（ROA）乘以净利率，再乘以杠杆乘数。如果一个公司想要净资产净利率（ROE）高的话，有三个方向可以选择，如提高净利率，像贵州茅台，普通飞天序列的茅台酒，从下料到出厂，基本上要四年半到五年左右时间，总资产周转率是很低的，茅台公司现金流很好，负债率18.32%，杠杆乘数1.22倍，杠杆乘数也很小，它净资产净利率高的原因是净利率很高，其毛利率91.76%，净利率52.70%，这个净利率是很吓人的，大部分行业的毛利率都达不到这个数字的。 说回地产，尽管地产盖楼越来越模块化，追求高周转，但从拿地到卖楼，资产周转率也不算高的，卖房子本身的净利率不算太高，一般在10%-20%左右，那过去二十年，地产开发商为什么这么赚钱呢?暴利是因为其超高的杠杆乘数，比如一个住宅的地产项目，整个项目成本10个亿，包括买地成本，建筑成本，融资成本和税费等等，开发商自有资金可能只有5000万元，最后10个亿的项目，按10%的净利率，赚到了1个亿，但相对开发商5000万元本金来说，其利润率就是200%，这个是不是比买到大牛股还赚，而且还很稳，所以地产行业的高利润，来自高的杠杆乘数，就是放了很大的杠杆。 问题来了，赚钱的时候，杠杆高，赚的多，如果亏钱的时候，杠杆高，亏的也会多，这也是很多房地产企业一季报大幅亏损的原因之一。 三、从估值模型分析地产行业变化 正常的股票估值模型，有现金流折现法，和市盈率估值法。 地产行业从一季度开始，大部分公司，都是净现金流为负数，净利润为负数，那套用上面的股票估值模型，就无法计算股价了，或者说股价就是0了，那如果企业亏损，现金流为负数，而且未来预期很差的时候，股东会怎么做呢？正常的做法是解算公司，清算企业资产，那么其股票的价值，就只能按净资产来计算，严格一点讲，是把净资产打折成实际可以变现的价格来计算，那地产公司的股价就很低了，因为一个公司面临清算时，应收账款，其他应收款等资产，大概率是收不回来的，存货（没有卖出去的房子或盖到一半的房子）也可能要大打折扣的，资产会大幅缩水，但负债是不会少的，欠供应商的货款，欠银行的贷款，都是要给的，在资产缩水，负债不变的情况下，净资产就会变小，甚至变为负数了，那么地产公司就没有价值了。 而9月底对地产行业“止跌回稳”的基调定下来之后，地产行业中的头部公司，面临倒闭或清算的概率就小了很多，比如龙头企业万科A，目前每股净资产20.26元，如果房价不再下跌，其净资产贬值的可能性就小了很多，那么目前9.72元的价格买入20.26元的净资产，相对又是安全的，所以这几天港股开盘时，地产和券商一样猛涨，也是基于这个逻辑。 地产行业的反转，除了盈利能力的预期改变之外，最重要的是现金流的改善，这个一两句话说不清楚，以后有时间再细说。 四、困境反转典型战法之“ST摘帽策略” 大家可能会问，困境反转的应用在哪些地方呢？哪些策略是基于困境反转的呢？这里举一个过去每年都有人操作的“ST摘帽策略”，在元旦到春节之间，买入三季度报中已经盈利，且大概率全年能实现盈利的ST公司（过去连续两年亏损被戴上ST帽子的），等到次年三月份或四月份其年报公布时，如果去年盈利了，摘帽之后，会有几个涨停板，涨停打开就卖出，通过分散买入多家ST公司的策略，每年都能有一个比较好的收益。 这个策略表面上看，是上市公司摘帽时的利好刺激，或者某些不能买ST股票的资金在其摘帽后，被动加仓，但每年ST摘帽的股票中，能走出大牛股或妖股的，都是业绩发生了实质性变化的企业，就是从逐年亏损，到亏损收窄，一直到盈利，盈利扩大，企业盈利能力原来越强，股价上涨，也是情有可原的。 随着ST规则的调整，现在亏损不一定会被ST，被ST的股票也不一定是亏损的，这个策略在当下行情中应用时，细节上要做进一步的处理，自选股票池需要进一步的优化，才有机会赚到预期的收益。