随着一系列旨在重振房地产市场信心的政策相继出台，最近一段时间房地产市场似乎有恢复的迹象。

这三年以来房地产的发展路线，事实上非常值得我们思考，如果能够重来一次，我们该怎样制定我们的房地产政策。

细究起来，三年前的房地产市场，有着三个畸形的问题。

一是房地产企业高昂的债务问题。事实上这个问题早已经引起了上层的重视，2020年8月20日，央行和住建部会同相关部门，在前期广泛征求意见的基础上，经过近两年的酝酿，出台了重点房地产资金监管和融资管理规则。其中的主要内容是：房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%，净负债率不得高于100%，现金短债比不小于1。业内将其称为“三条红线”。

问题在于，经过近二十年的快速发展，房地产企业不说赚得盆满钵满吧，至少也不至于浑身是债对吧。那房地产企业怎么就会像恒大一样，落到资不抵债的境地呢？这个问题说起来非常复杂，但是这却是一个典型的中国式问题。

很多中国的民营房地产企业基本都是空手套白狼，先向银行贷款，买地建房，收回部分成本后，一部分用于偿还贷款，一部分则用于开启新的房产项目，而新的项目又可以作为贷款担保，进行抵押。这个模式可以无限循环，所以，负债率高是大部分房地产企业的特征。最终发展到了一定程度以后，市场越来越卷、收益下降、利息越来越高，而企业产生的大部分利润又被层层瓜分了。于是这个模式就玩不下去了。

很多人会怀疑，为什么一开始这种模式能转起来，是不是有什么黑幕。这种事总是有的，但是没有那么复杂，原因很简单，当我们回到20年前的时候，那时候的情况类似于，现在给你个名头，我把罗布泊沙漠的二十亩地给你，你想法把这地盖起房子来卖出去。如果卖出去了，大家都赚了，如果卖不出去，那你就背上一身的债和拿到一块没什么用的荒地。你敢干不。

当时其实就是这么个局面，总的来说，就是没钱没人，但是给你一个政策支持。就像清末的时候，朝廷给你一个名头，你自己去招兵打太平军，打赢了，你就是曾左李，打输了，你就是当时清廷封的那其它几十号团练大臣，不仅没名，可能还没命。

这招不仅中国干过，欧洲大航海时代也一样这么干，随便任命你一个巴西总督，你去打吧，打下来我去收税，打不下来与我无关。

所以现在我们知道名字的房企，其实都是活下来的。没活下来的还有很多，只是我们不知道名字罢了。

所以这个问题，是中国房企胎里自带的问题。中间其实有很多解决的机会，但是在房地产火热的年代，没有人重视这个问题。

二是疫情期间的企业经营贷款被违规投入房地产市场的问题。当时为了刺激经济发展，给了很多优惠政策。只要拿个工商执照就能贷出一笔不少的资金。因此很多人贷了不少经营贷，用于炒房。

三是“深房理”这种怪物的出现。一些人把深圳的房子变成了可以上市交易的产品，自己弄了一个交易平台，这就导致深圳房价居高不下。一些人以炒房为业。

在这种情况下，任何人都知道，中国的房地产市场，需要进行一场改变了。

有改变，就会有人付出代价，同时也会有人获利。而不同的改变方式，则决定了不同的受益者和受害者。

现在我们可以看到在这场变革中，哪些人是受害者。

一是炒房客，尤其是贷款炒房客。这些人在这场变革中，很多都输光了家底。甚至有些人为此妻离子散、家破人亡。

二是房地产的底层从业者，很多从业者没有吃到房地产的红利，反而因为市场的下行，导致自己陷入了贫困的境地。

三是房地产产业链上的其它从业者，因为很多房地产企业的问题，资金收不回来，陷入了经营困难。

四是一些房地产企业，虽然这一天早晚会到来，但是政策的严酷无疑使其失去了卖房还债的能力。

五是一些普通买房者，像亮亮丽君夫妻那种买到了烂尾楼的人。（未完待续）