买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在平时的咨询中，让老王思考最多的，不是整顿完职场要来整顿楼市的年轻人，而是心有不甘，想努力却心有余而力不足，想躺平却又不甘心的中年人。

有着资产升级的愿望的中年人，都有一个死穴：

那套自己不住的老房子，卖不掉。或者说，不能以自己心仪的价格卖掉。

二手房看得人很少，房价不断下跌，不想卖了，也不能买了，躺平算了。

躺平确实可以舒服几年，问题是你能一直躺平吗？

挤在人群中没有“机会”

前几天，在孩子培训的时候，偶遇了一个旅居DB的家长，和她闲聊了一会儿，收获很多，想把这个成功的案例分享给大家。

他们一直在DB做生意，但是这几年生意不好做，再加之确实对地产感兴趣，所以就开始别人在行业中深度内卷的时候，抽身出来潜心研究地产。

我先抛出一个观点：人到中年，当你在职场已经走到头或者行业进入低谷周期的时候，不如分出三分之一的精力来研究资产配置，收益绝对会比加班做低效工作高得高。

在中东局势不稳的情况下，他们敏锐的发现很多富豪在自己国家爆发战争后，到DB置业，这个市场在往上走。

所以，他们在市场未启动的时候，广泛布局。

连续三年楼市大涨，开发商涌入，现在的DB大兴土木，很多国外买家依然在涌入DB。楼市虽然没有往下走，但是他们判断明后年DB会迎来供应大年，所以今年果断止盈。

除了成功的案例，她也和我分享了一个高位接盘，最后把自己干破产的国内买家的案例，和许多2108年加高杠杆，在远郊炒房的人如出一辙。

和大家说这个案例，不是想让大家到国外炒房，而是希望大家明白一个道理：

别人做什么你也做什么，那你永远都是“韭菜”命。

你仔细回忆一下，你上一个周期买了垃圾资产，是不是就是因为周边的亲朋好友都在买房？主城区买不到，高新区、西海岸、胶州也要买一套，大家都在谈论房子，他们买你不买，就会被时代抛弃，就会落后。

实际上，在人声鼎沸时买房，只有那些拥有一流关系，拥有雄厚资金实力的人，买到核心区高品质住宅才不亏，剩下的80%都是韭菜!

现在，反转过来了。大家都不买了，都在叫苦装穷（当然有的是真难），而且谈房色变，都有着再抻抻老房子还能回光返照的侥幸，在史诗级低息时代，都不敢贷款买房子。

同事们不买，亲朋好友们不买，你也不买，你依然抄不到楼市的底。

在2017年那种大牛市中，买房的人比房子多，那么高价买垃圾房就成了常态；在2024年这种分化行情中，绝大多数人都吓住了，好价格买好房子才成为可能。

你要明白：机会总是有限的。你等经济好转了再买房，现在青岛市面上这七八个质价比高的项目早就卖光了。所以，在首付足够的情况下，降价出清垃圾房产，或者以房养贷，快速做出抉择，你才能抓住机会。

摆脱从众心理，是中年人进行资产逆袭的第一步。

躺平，你真躺得平吗？

我知道，现在卖房子很难，也正因为这个难，和对未来没有信心，所以很多人都抱有一个心理：

卖不掉就不卖了，反正现在这个状况也能过，躺平观察两年再说。

不论是谁，也不论什么时候，就地躺下都很舒服。问题是那些卖不掉的老房子，能让你躺一辈子吗？

房子，我们首先要谈的是居住属性。很多二手房，现在住着确实没多大问题，特别是位置比较好，周边配套成熟的小区，给予我们的幸福感还是很强的。

问题是，车不能开一辈子，手机不能用一辈子，房子也不能住一辈子，特别是高周转时期的产物。

房子渗水、墙皮脱落、车库坑坑洼洼、下水管道开始是不是堵塞，供暖效果越来越差……当这些问题出现时，你真的还能住得好吗？但是这些问题集中出现，你邻居们一起卖房时，你这房子还能卖上价？只能以比现在更快的速度贬值。

哪怕你愿意将就，有本事的邻居肯定会选择搬走。他们的房子卖了，你要忍受隔壁装修噪音；隔壁房子出租，特别是当群租房或者是民宿，你就别想过安稳日子了。

所以，老王的观点很明确：不要和房子讲感情，5到15年换一次房子，你在房子品质最好的时候享受它的价值红利，便是赢家。

在低息时代，是租是卖，赶紧做个决断。如果卖不掉，那就用心装修一下，成为小区中装修最好的房子，出租也有溢价，以租养贷也是个不错的选择。

第二点，从资产增值的角度来讲，你也躺不平。“儿孙自有儿孙福，莫为儿孙当马牛“，这是老话儿。但是真到了男大当婚，女大当嫁的时候，你能忍心不伸把手？如果能在孩子身上想得开，你现在也就不会鸡娃了。

所以，我们一定要在体力还上可，精力还尚可的时候，优化我们的资产，这样老了可以安心的游山玩水，跳广场舞，而不是想着去哪兼职，给孩子补贴一下家用。

再咬牙努力个三五年，等退休时才能住在好房子里，心无旁骛地躺平。

“后视镜”里没有前途

在理念和心气之外，中年人不愿意折腾的第三个原因，就是当下楼市的新引力不足。

400W我想在五四广场附近买新房，有吗？ 呃……

300W我想在浮山后买电梯洋房，有吗？呃……

200W我想在东李买改善房，有吗？呃……

什么，你想让我去看团岛、闫家山，欢乐滨海城？那些地方怎么能行，会被办公室里的同事笑话的。

活在老青岛的思维里，你永远实现不了资产的逆袭。

拿着旧地图，永远找不到新大陆。

在浮山后，获利最多的不是3W+买远洋万和城的人，而是当年1W+买鲁信的人；

在新都心，获利最多的不是3W+买保利·天珺的人，而是当年1W+买万科的人；

在李沧，获利最多的不是2.5W+买融创都会中心的人，而是当年8000+买万科生态城的人。

你得活在现实里，你要知道现在青岛的价格谱系。

配套不成熟，不是人们认可的好地段，真正达到这两个条件了，也不是这个价了。

所以，资产优化，勤奋很重要。

这个勤奋，一是要多看多想多思考。

前海饱和后，哪里资产还有恒产逻辑？

地铁时代，哪里是下一个新都心？

城市向北，主线在哪里？

勤奋的第二条，就是多跑。老王每周至少一次营销中心，所以才能给大家最新的楼盘动态资讯。但是很多人半年，甚至一年不去一次营销中心，就会想当然的目前这个利率和供需比之下，所有的开发商，所有的房子都难卖，但实际上很多楼盘都已经卖到了尾盘。在开发商不缺钱的时代里，随着房源的减少，不少优质项目正在收回折扣。

刻舟求剑的问题，成年人都知道，但是很多人却陷入了这个思维定式。

2024年很难，但是未来可能更难。在你咬牙还能突出重围的时候努力，比到了不可挽回之日再醒悟，决定着你下半生完全不同的轨迹。如果你对优化资产感到迷茫，想和老王聊聊的，可以约起来。