每个城市的绝大多数楼盘,无论一手还是二手,它的价格基本不能脱离于区域市场或同地段行情,而独立存在。
比如同地段差不多的楼盘均价4万/平,A盘想要卖6万/平,基本不被市场接受。
除非只有一种可能:开发商根本不差钱,开发成本相对低,吊着卖,管你爱买不买,通过时间化空间,获取利益最大化。
但现阶段,还有几个开发商敢拍胸脯说不差钱呢。即便幸存的个别房企不差钱,也不敢轻易把战线拉长无限地耗下去。
而对于摊子大,或暴雷的房企,资金流动性就是命根子。
这种房企在市场下行周期,无可避免地卷入价格战。
01
只是正常区域市场价
老黄埔由三家央国企联合开发的全新盘——保利招商华发·中央公馆,以3.9万-4.5万/平的开盘折后单价杀入市场,基本改写了老黄埔以及天河东牛奶厂-珠吉片区的价格体系。
这个价格是什么概念?
相当于城市之光三年前的开盘价,部分户型还略低。比目前周边在售的几个竞品盘都要低一大截:
比富颐华庭(5-5.3万/平)便宜8000-1万/平,比天河润府便宜1万-1.5万/平,比珠江花城便宜8000-1.2万/平。
面对这么大的价差,加之保利中央公馆相对区位最佳,城市界面和多条地铁配套优势,片区潜在买家很难禁得起诱惑。
如何评价保利这个价格?
在我看来,对标目前区域二手价,中央公馆3.9万-4.5万/平,基本是正常的区域市场价。
当然,不排除个别户型,或特别客户拿到的价格更低,性价比更高。
目前老黄埔核心区第一、二梯队的二手盘,成交价大致在3.3万-3.8万/平区间。
一般来讲,同地段的新盘比二手贵20%左右,是正常价格;极个别综合质素优秀,所谓“六边形”战士,可以贵30%。
以此来看,对比周边二手,保利中央公馆的整体性价较高。
但如果二手继续下跌,价差进一步拉开,如果中央公馆又不跟进,那它的价格优势则会减弱。至于周边其他新盘,则更是巨大泡沫了。
所以,价格优势,性价比高低,都是动态的,不能一概而论。
02
富姨跟进抢客
如果说,中央公馆目前价格还只是区域正常价,那么可以说,周边其他几个新盘的价格,就存在很大泡沫了。
也就是说,周边其他新盘高于中央公馆的价格差,几乎全是泡沫。从投资角度,溢价越高,泡沫越大的楼盘,投资性价比很低。
经过这一轮大涨大跌,大家可以看到,同地段包括天河东的楼盘,涨跌其实跟老黄埔核心区、科学城核心区基本没啥差别。
这种情况下,同期的入手价高低,也就决定了后市的利润空间。
显而易见,相同面积相同涨跌,入手价低的盘,比贵的盘,涨时利润更多,跌时则亏得少。
从自住角度,同样的预算,则入手价低的住大房,入手价贵的住小房。
你会发现,花同样的钱,买贵的东西住得差就算了,赚得也少,到头来瞎折腾一场空,又何苦呢!
所以,在保利中央公馆的价格攻势下,周边存在价格泡沫的竞品盘开始跟进,卷价格抢客了。
首个跟进的是富姨。
最近,富姨R13栋112平3+1户型,偷偷从原来的5万/平左右降到了4.3万-4.5万/平,总价480-510万之间,单价直降四五千一平,力度还是比较大的。
不过,东边位139平大户型,还在死扛原来的5.3万/平。
拿小户型迎战,至少说明富姨已受到了中央公馆的巨大压力。
03
谁的性价比高?
富姨4.3-4.5万/平,中央公馆3.9-4.5万/平,谁的性价比高?要一分为二看。
基于中央公馆与富姨核心价值的不同,两盘的客群中,除了少量重叠,主体客群的基本需求并不一样。
富姨最核心的价值支撑,是黄广附九年一贯制教育配套,家门口上学便利。
中央公馆的核心价值支撑,在于非常便利的轨道交通+紧邻黄埔高铁新城规划想象,以及南向相对较好的滨河公园景观。
富姨的弱项,是相对外围的区位,周边城市界面较差,以及开发商出险进而影响产品交标质量。
中央公馆的最大弱项,是无配建学校,其中可能就近统筹的怡园小学北校区尚好,最大的不确定性是对口几所初中有一半较为拉跨。也就是,小升初摇到弱校的概率较大。
非常看中优质书包+家门口上学便利的人,会毫不犹豫考虑富姨。
而且,这类不差钱的重度“书包爱好者”,即便富姨不降价,也会为高溢价买单。
所以,富姨的客群,更偏向于看中教育的家庭群体。
而严重依赖地铁通勤,以及追求居住品质的客群,对教育比较佛系,或教育选择较多的人,则会毫不犹豫选择中央公馆。
还有注重投资性价比的买家,也会更多考虑入手价相对更有利润空间的中央公馆,而非高溢价的其他新盘。
当然,目前富姨小户型下降到4.4万-4.6万/平,跟中央公馆小户型的价格差,由原来的1万/平缩小到五六千一平,叠加书包优势,价格泡沫很小,性价比凸显出来了。
04
价值拆解法,找出泡沫价
如果说,我们根据周边二手成交价,得出中央公馆目前3.9-4.5万/平是正常市场价,那富姨的正常市场价又应是多少呢?
这是一个有意思的问题。
一个楼盘卖什么价格,主要由区域行情、周边一二手竞品、区域经济发展情况、项目地段、项目自身配套、建设成本等综合因素决定。
而决定某个楼盘与周边对手盘,有没有价格差、价差多少,关键在于楼盘自身的条件。
虽然新盘的价格只是一个数据,物价部门并没有拆分每一项指标值多少钱。但我们也可根据市场普遍的价值接受度,对价格进行分解,从而找出一个相对合理的价差。
比如,富姨配建九年一贯制学校,且引进一线名校品牌,比无配建学校,且周边学校相对较弱的中央公馆,价格贵5000-6000元/平,应该没意见吧。
当然,如果买了富姨,不管你娃成绩如何,都能进黄广附西校区的重点班(国防班+素养班),那富姨的书包价值,比中央公馆贵1万/平,我觉得也没问题。
但现实是根本不可能的。能不能进重点班,跟买富姨并没关系,全凭成绩说话。
买富姨,仅仅是小区内上学方便,加上广附的教学管理,让孩子接受教育的下限相对高一些。这一点体现在房价差里,值5000-6000元/平比较合宜。
以中央公馆目前价格3.9-4.5万/平作为基数,那富姨加上书包的价值,就是4.5-5.1万/平。
富姨还有哪些额外的加分项呢?
东侧在建的8万方复建商业体,算加分项吗?但中央公馆五六百米之外也有规划华润万象商业体,以及黄埔高铁新城规划商业,整体级别比茅岗复建商业高一些。
茅岗复建商业效果图
当然,鉴于中央公馆周边规划商业尚在纸上,茅岗复建商业已在建。一个商业级别高而兑现慢,一个级别略低而兑现快。综合而言,富姨在商业这块可以值个2000元/平。
商业+书包,则价格为:4.7-5.3万/平。
另外,富姨作为大社区,比小盘中央公馆,小区活动空间大;而中央公馆虽小,但通过外部一两百米外的两大公园弥补。这点两盘可打平手。
除此之外,富姨没有拿得出手的优势了,剩下的只有减分项了——
1、两区交界的区位,相对处于老黄埔核心区外围。地段价值可减1000元/平。
有人可能不同意,说富姨近天河,近鱼珠,还可通过鱼珠隧道近琶洲。但中央公馆与富姨仅相距3公里,护林路今后搞快速化无红绿灯,也就二三分钟的车程,所以谈近天河没什么区别。
2、两区交界,城市界面相对大沙东这边弱一些。减1000元/平吧。
3、开发商相对较弱,其中之一为险企,导致产品包括公区交标差点意思。相对而言,中央公馆三家央国企操盘,大概率会比富姨好一些。
富姨已收楼入住的一期公区交标,大家可以进去实体感受:
现在售的R区,是延续一期这种状态,还是升级?有没有能力保障?打个问号。
如果仍延续一期交标标准,减1500元/平,不算过分吧?
4、富姨不近地铁,目前在售R13栋,距离相对近一点的13号线珠村站,去到了1.6公里左右。相比地铁线网环绕的中央公馆,减3000元/平。
5、物业这块,减1000元/平吧。
6、R13栋近主干道护林路,大概80多米。而后面推的R1-R6栋,则几乎贴着大马路建了,距离主干道不足20米。
需要注意,护林路规划是要快速化改造的,其中茅岗路口很有可能改为下穿隧道。富姨R区临路楼栋的中低楼层,或有噪音影响,注意避坑。
这一点,减1500元/平,问题不大吧。
有人会说,中央公馆北边几栋也挨着护林路,同样也吵啊。
大家有所不知,根据护林路快速化改造方案,中央公馆北侧这一段将设计为下沉隧道,未来临路楼栋的噪音问题将得到解决。另外,护林路高压线入地,沿线的颜值也将大幅提升。
除此,网上不明真相群众吐槽比较多的,还有:北侧规划高铁站会有高铁噪音,又临近广石化有污染,景观比较差。
这两点其实也有误解:其一,黄埔高铁站为地下站,所有经过的轨道线均走地下,无噪音之忧。
其二,中央公馆北侧现状景观的确一般,但未来黄埔高铁新城建起来后,将会是高楼林立的TOD枢纽商务区景观,广石化、广本等厂区将被高楼遮挡。
黄埔高铁新城规划效果图。
以上,综合富姨所有的加分项和减分项,最终的价值为:
中央公馆(3.9-4.5万)+书包6000+商业2000-无地铁3000-区位1000-界面1000-交标1500-噪音1500-物业1000
=3.8-4.4万/平
当然,部分有争议的地方,顶多加减一两千吧。
综合下来,富姨与中央公馆,两盘价值旗鼓相当。也就是说,富姨实际的价格,应该齐平中央公馆才对。目前价格存在较大的泡沫。
所以,从投资角度来看,泡沫大的未必是好的投资选手。
但前面也说了,从实际需求来看,两盘因非常明显的价值——
强学位VS强轨道交通+强公园景观,形成了完全不同的主力客群。
不差钱又只看中书包的人,啥都可忍受,会毅然决然地拥抱泡沫。反之亦然。
富姨也好,中央公馆也罢,只要是基于自身最核心需求而做出的选择,都是值得的。
以上的价值拆解法,同样可适用于其他楼盘比较。这个办法,虽不是百分百精准,但对于我们估算楼盘的真实价值,是一条捷径。大家不妨试试。