Part. 1

「香蜜湖规划2024年最新进展」

星球提问：2024年5月

香蜜湖片区规划2024年最新进展：

★香蜜湖北区：深圳国际交流中心，一期预计2026年6月竣工

★香蜜湖中区：深圳博物馆，计划2024年底动工；深圳金融中心，预计2025年7月竣工 国际演艺中心，预计2026年12与竣工 地铁站：22号线红荔西站、国际金融街站 九年制学校：预留9年制学校，预计福田一档四大学区（深高、深中、深外），明德、福外做替补 太古里商业：已完成可行性方案，预计2025年开工 香蜜湖家属楼旧改：2023年8月启动更新，为期两年；

★香蜜湖南区：体育公园、已进入落地实施阶段 磁悬浮：深高西站，22号线交汇，实施时间待定 香梅路隧道：穿过高尔夫球场，通滨河大道，方案已敲定，实施时间待定

Part. 2

「多套换房案例 - 老前海换香蜜湖」

星球提问：2024年6月

提问：大表哥，关注您时间其实不久，不到一年，但您对楼市的见解及教学风格，让我非常为之信任，希望日后能多和您学习。我先把我的情况简单描述下：本人已婚，2个孩子，家庭美满幸福。目前家庭名下共5套房产，其中有3套肯定不是优质（南宁一套住宅红本在手，江苏县城一套尚欠48W，但不是贷款，口头欠条，深圳有套小公寓红本在手，挂出卖很久，没人问，月租稳定约3200每月，深圳公寓做了抵押JYD，使用了55W贷款），这3套估计短时间也卖不出去，干脆就不想了。

另外2套就是深圳诺德假日花园的住宅，其中1套78平米红本在手，父母在住，考虑卖（同期小区相同户型挂盘960W），另外1套126平米自己住（310W商业贷款，90W公积金贷款）。目前家庭可用存款较少，不超过10W，家庭月支出不算房贷约3W每月。年收入税后120W，其中太太35W未来长期稳定，本人85W，过去五年也基本稳定，但今年开始往后很难说，行业规模急剧萎缩造成了很卷，身边较多同事失业，未来预判有很多未知。以上是我的基本情况。我近期的想法是

1.考虑到太太实际上班要搬到宝龙，想往东搬一点缩短通勤时间；

2.小儿子马上要上小学，想谋求个顶级学位，尤其是初中；

3.看遍了您的深圳各区域分析，觉得香蜜湖未来发展最看好，强调一个最字，资产升值空间也很大。综合以上原因，我正认真考虑置换香蜜湖或周边的深高南学区的房子，请教大表哥一并分析，这样的选择是否理性及看好。结合我的情况，考虑使用各种黑科技，但未来风险又不能跑偏，我的标的可以做到多大呢，如何操作，然后就是有没有精准推荐。

回复：1.感谢付费咨询！你的问题整理如下表

2.先暂不考虑南宁、江苏、深圳公寓3套房产，由于流动性问题，目前短时间很难提供资金上的帮助。图表可以看出，目前的现金流抵御应急风险的能力较差

3.从老前海板块的南山诺德置换到香蜜湖的想法是非常正确的，不仅仅是因为有深高南的顶级学位，区域未来依然还有很大待价而沽的空间。板块价值和持续性、未来产业的优势，个人是非常认同的。在这一点上，是不能浅显的用产品老旧看待香蜜湖的价值。香蜜湖和前海的长期定位以及发展现状，我们之前的内容也详细展开过，这里就不赘述了，可以参考下述攻略。

4. 具体讲讲优化方法。假设诺德出手，子弹960个。在香蜜湖片区，选择带深高南1300万左右的产品，比如以香山美树苑为例。这个时候，就需要重构深圳两套的负债比例。由于第二套房产详细市值并不详细，我们暂不做变化来展开分析。

5. 如图所示，标的的选择，1500万附近是相对非常安全和良性的正向现金流的区间。经营贷有个好处，就是用多少算多少利息。比如给你批了900万的经营贷，你只用500用于首付，未使用部分是不算利息的，相对比较灵活，结合自己家庭的抗风险能力，在预留备用资金足够的情况下，合理适当的负债是没有问题的。

6. 香蜜湖片区1500区域的选畴标的，比如风临左岸（深高南）、锦庐花园（深高南）、香格丽苑（深高南）、香蜜湖瀚盛花园（侨外9年制）、侨香村（侨外9年制）、合正香蜜原著（侨外9年制）、新天国际名苑（明德）等，有一些小区捡漏也刚好能够。

7. 在香蜜湖选畴的价值优先级：

●片区的成长持续性（产业、商业价值重塑）

●学区的梯度（顶级和福田一梯队）

●小区的宜居性（花园社区、公园配套等）

●产品的新旧程度（通常建议2006年以后的产品）

在香蜜湖做选畴，不可不考虑楼龄，也不可只看楼龄，结合自己的持有周期、功能用途、能力范围，综合性去权衡。

Part. 3

「多套换房咨询」

星球提问：2023年12月

提问：夫妻婚前各有1套小房子，都是16年刚需上车，1套是龙岗信义锦绣花园66.3，指导价270w，欠158w，挂牌快1年，一直在僵持；1套福保福源花园三期33.1（福苑小学、福田外语南校区中学学位），指导价239w，欠80w，两套房月供1.5w。育有一个女孩，在读幼儿园小班，25年上小学，二胎没计划。

我本人一年45w左右，再增比较困难，这几年有政策激励补贴约共130w，太太自己单干开个物流走外贸，行情不稳定10-20w一年吧。目前手头600w多，单位可以短期借50w（3年，LPR计息），亲友预计借50w以内。现在龙岗放租，在福保租房住，目前一家5口，奶奶在帮带孩子，过几年想把爷爷也接过来，想在福田、南山找一个3房，改善加学位，或以学位优先居住不要太差，以前因为想留保税区小房子作为学位，卖龙岗，主要围绕保税区一带看，城开新房够得上太小、湾尚总价又较高，益田村又太破。想问问大表哥：1.这个经济条件，是否以保税区周边为最佳选择；2.以新房、次新房的话，还有没有其他片区标的可供选择的；3.应该采取什么样的节奏、策略。

回复：感谢付费！1、您的家庭资产负债表，大致如下：

（1）房产价值：509w（指导价）

（2）欠款：238w（月供1.5w）

（3）现金流：600w

（4）短期拆借：100w

（5）收入：55-65w（浮动80w）

2、您家庭这个条件，继续待在福保显得有点大财小用了。信义锦绣花园这套是必须要出掉，主要是要腾出名额来，这部分腾出的资金，留作家庭备用资金，不需要作为首付款，现有的资金合理安排好，标的总价首付成数这些限制问题都好解决。

3、二手标的选择上1200以内，是非常良性和安全的负债比例。也就意味着负债600万

（a）等额本息的按揭，二套一般年化4.8-5.2%，月供在3.1万/月，还本金+利息

（b）先息后本的经营贷，年化3.1-3.3%，月供在1.6万/月，只还利息

4、您家人的想法，应该是在900万的标的附近，一方面二套首付规则的原因，第二方面，负债也是在200-300万，和原来的月供相差不大，不会有太大的负担，其实这是一种温水煮青蛙非常保守的方式，一旦标的总价被限制，很多投资策略就显得捉襟见肘，所以适当的负债，在可控可管理的范围内，才能最大化的发挥首付资金的价值。

5、打新的选择，打新只能按揭，做不了经营贷，因为没有很快出证。当然也有方法去实现，就需要因楼盘而已了，对应的银行对接。这个价格的新盘，目前有金地环湾城，前海万科瑧湾悦，深业云海湾还勉强可以上，福田中心区的东山花园也能够上，好像量也不多了，景田的香蜜湖四季花园还没入市。

6、二手像海境界、雍景湾、海韵嘉园、花园城三期等这些目前都能够捡得到相应的标的，也能兼顾学位，福田1000-1200区间段，建议往香蜜湖板块靠拢，南山这个区间段，主要的策略后海、蛇口、前海打新这些，综合价格入手。

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