提起2023年以来的经济下行，很多经济学人都会将其总结为房地产下行引起的财富缩水效应，导致消费不振从而引发通缩。

在主流宣传中，也常常有这种感觉，就是只要房价继续保持住，甚至反弹，那么经济就复苏了。

那么就奇怪了，以前房价涨上天的时候，所有人都说房价太高了，经济会因为畸高的房价而出问题；现在房价跌了应该喜大普奔啊，怎么又不行了？房价到底是该跌还是不该跌嘛？

房地产市场很委屈：我涨也不行、跌也是错，到底要我怎么办？

我观察了一下网络上对沿海发达地区房价的感受，大部分都是这样的印象——以前很贵的房子是跌了很多，但还是买不起，因为收入降了甚至失业了。

其实，答案就隐藏在这个现象当中。

舆论对于房地产造成经济下行的渲染，其实是一种肤浅的看法，也是一种对核心问题的逃避。

我记得在2009年左右房价开始疯涨的时候（现在看来那时候的房子实在是太便宜了），就有这样一个段子流行：别盼着以后房价下跌，你以为房价跌了你就买得起，实际上房价跌了你连工作都找不到，吃饭都会出问题，那时候你更买不起。

因为，经济是一个系统性问题，总将房地产拿出来说事，本身就是忽略了经济规律。

在当下的舆论中，房价下跌被严重妖魔化了。事实上，房价下跌并非什么可怕的事情，它只是资产价格泡沫的市场自动出清机制，它是经济规律的一部分。

所以在理论上，其实也并不需要对房地产救市，只需要等待它自动出清即可。

不过理论归理论，房价下跌会带来的主要问题是系统性金融风险，所以进行一些适当干预也有必要。

但绝不能把这种适当的干预，理解为“救市”、“救房地产”，甚至理解为“让房价重新涨起来”。

更不能把一切焦点都放在房地产上面，这样只会错过对经济问题的真正认知。

2008年的美国金融危机，主要是房地美等公司的房贷“次贷”模式所造成的问题，却并不是房价下跌本身所造成的问题。也就是说，高杠杆的金融风险被房价下跌这个导火索给刺破了，这主要是金融行业管理不善的问题，并非房地产的问题。

再往深了说，是美国经济的结构性失衡，所导致的民众收入差距扩大、消费水平下降减弱所致。

大部分经济问题，其实根源都在这里，中国也一样。经济危机的根源一定是经济本身的结构性问题，而不是什么房价下跌所导致的。

所以房价要救回来，甚至回到2020年以前的最高点，是绝对不可能的。因为两点：

1、房价无法摆脱市场经济规律，它的价格由供需关系等市场因素决定，没有什么人能逆反客观规律。中国的房地产供需状况早已经失衡，今年随着结婚人数的骤降，所谓“刚需”也要开始剧减了。

2、即便有某种强大的力量让房价重回高点，那也一定意味着最终极的泡沫，以及更大的危机降临。因为中国经济目前正在去杠杆的痛苦历程中，这时候再强行上杠杆给房地产，是一种难以想象的终极疯狂。

是的，我们在2018年到2019年已经见证了中国房地产的历史大顶，这个大顶在大家的有生之年几乎没有回去的可能了。

整个社会需要关注的不是房价本身，而是房价背后所带来的衍生危机。

有一种流行的说法是：之所以房地产问题被看得太重，是因为中国经济结构过度依赖房地产。事实上这是个伪命题，因为很多国家房地产占GDP比重都挺高的。

从下图能看到，中国房地产占GDP比例甚至算低的。

其实真正的问题在于，中国人的财富，基本上只有房地产。

大家可以自行感受一下，身边的人，在这二十年生活开始过得好的，有几个是因为工资收入、房产之外的财富增值而变富的？

我听过太多类似的致富故事：在校门口摆摊卖小吃，或者在小区门口摆摊卖卤肉，一卖就是十年八年，辛辛苦苦储蓄了一大笔钱，然后早早买了两套房子，这两套房子一下子暴涨，然后变成三套四套……

我还遇到过一个面包车司机，说他在那座一线城市有7套房子，就是因为2000年左右的时候做生意赚了些钱，然后全部买了房子。当时也没想到房价会涨，就是想给自己孩子储备点房子。

在房地产之外真正拥有造富神话的，基本只有两种人：

1、体制内拥有高昂灰色收入者；

2、做生意成功，并且没有倒赔回去，守住了财富的。

即便是这两者，依靠房价上涨实现财富再升值的，也占有相当比例。

除此之外，只有坑，没有造富神话。什么P2P、各种理财，还有股市基金……尽管很多人踩了这些坑，但还是依靠房价上涨才免于彻底破产。

所以房价的持续上涨，就是中国人财富增长几乎唯一的、确定的来源。

然而对经济来说，越是单一的模式就越脆弱。尤其是中国这样的大国，单一的经济模式也意味着几何级数升级的风险。

假设中国社会有3到5种靠谱的财富来源，那么房地产一头不行了，其他几头还能顶住。

中国有7.4亿就业人口，假设中国有1亿人月收入超过1万元，4亿人达到5千元以上，也就是说多半就业人口月入超过5千元。

与此同时，这些人在股市或者理财当中遇到的风险很小，收益率总体还不错；他们也都拥有良好的社会保障，教育医疗负担也轻。另外，最好这些人的来源主要是民营企业而非体制内和国企。

那么，房地产下行所带来的风险就会小很多。因为房地产下行所导致的财富缩水和消费收缩，会被这5亿人的正常收入、社会保障所对冲。日本正是依靠当年所拥有的“1亿总中流”，抵御了泡沫破裂，让日本保持住了发达国家地位。

这就叫经济的韧性。经济的韧性，本质上是老百姓钱包的韧性。

但现实中的收入远远达不到这个标准。根据中金公司数据，月收入5000元以下占总人口的95%，14亿人有94.8%也就是13.28亿人月收入低于5000元，和我前面假设的“4亿人月入5000以上”目标相去甚远。

有太多的“富人”，月薪一两千但拥有两三套房子，是“低收入高资产”人群。

都说别看不起清洁工阿姨，说不定人家有三四套房子，这种现象其实是相当不正常的。在一个正常的经济模式下，清洁工阿姨的收入应当和白领、公务员是一样的。

别的地方我不知道，我以前所在的省会城市，在编清洁工阿姨的工资就1500，这我可以确定。但那个阿姨的确也因为最后一波城中村拆迁而得到了2套房子，现在我很为她担忧，因为那2套房子后来是否如期交付，是个未知。

民众工资性收入的背后，是整个社会的经济质量、发展水准。单一发展房地产只带来了漂亮的高楼大厦，但人们却大量从事着含金量低、低收入的工作，这种模式是不可持续的。

经济的结构性改革，需要尽快推进；对民众“钱包”的关注，更是刻不容缓。

大家先忘掉房地产吧。