作者：周军律师.

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出借款项给企业，在企业无力偿还借款的情况下，双方为了结清之前的债务，签订《房屋定购协议》，购买房屋，用于清偿相关债务。

《房屋定购协议》虽然约定应在合同签订时缴纳房款，但出借人并未按照合同约定支付购房款，而是以欠款本息抵顶案涉购房款。

这种情况下，企业破产的，买受人（原贷款出借人）能优先受偿吗？

最高院在《张宝峰、廊坊市祥泰房地产开发有限公司再审》案中明确：

基于借贷关系签署而签订的《房屋定购协议》，属于以房抵债协议，其目的是为抵债，并非用于居住。因此，该债权人不属于“消费性购房人”，在破产程序中无法依据以房抵债协议优先于普通债权而优先受偿。

最高院认为，

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。

本案中，张宝峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张宝峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张宝峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张宝峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。

综合本案事实，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。

司法实践中，以房抵债协议在房地产企业破产后，其效力一般按以下情形处理：

1. 以房抵债协议签署后，房产已交付（过户）的，抵债协议有效，破产管理人不能解除，房屋归债权人所有。

2. 以房抵债的债权人属于消费购房者的，抵债协议有效，即使房屋尚未交付（过户），破产管理人也不能解除，应按协议交付抵债房产。

3. 以房抵债的债权人不属于消费购房者的且房屋未交付（过户）的，抵债协议可以解除，解除后抵债房屋不再交付，债权只列为一般破产债权。

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