“4.93万限售VS 3.95万不限售，都是滨江开发，只差一公里，还都是地铁口。兴议不一定能起到分流的作用，但一定能起到恶心被限售的潮起业主的作用”

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样板房的吐槽声

万众瞩目的星民终于开盘了，年度毫无争议的NO.1，如果不限售的话。

来看样板房的人很多，看完样板房吐槽的声音也很多，然后你问他们为什么吐槽，无非就是得房率低、空间感差、园区小、没阳台、靠近加油站、北侧的隧道和大马路、方太厨电几个老生常谈的话题。然后你问他们摇不摇，就会发现他们吐槽归吐槽，脚还是很诚实的。

这项目的房地差其实并没有想象中那么低，只是它的利润很大程度上取决于商业如何规划，这样的行情之下，开发商于是也采取最保守的策略，在品质上不断降低标准，以获取更高的安全线。

所以项目品质是真的差，这轮可能也就比奥印潮观略强一点的水平。

讲实话，走进样板房，比我预期的还是略高一些，起码255并没有给人非常明显的低得房率的感觉。类似望阙的装修标准、类似望阙的外立面设计，对兴耀而言也是信手拈来，这两个如此近的项目，甚至不禁让人怀疑整个团队是不是就是同一组。

最让我吐槽的，还是没新风这个问题。其他改善盘没新风也就算了，你阳台全包了还没新风——这么大的没阳台的房子，真的透得过气来吗？设计师们除了直接拷贝望阙的方案以外，真的有认真考虑过潮起的现实情况吗？望阙升级新风已经宣告失败，可以预见潮起也不会有加装新风的指望，不得不说是个巨大的遗憾。

涂料围墙也让人看不懂，这也是高总价项目不太常见的配套。大面积刚需房——或许是潮起最好的注脚。

遗憾吗？遗憾，限价下，又多了一个投资客套利的工具，少了一个地缘客户真正自住的高端改善。

02

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“高端”的营销策略

如果说去年望阙的几次开盘，我们还在怀疑是天灾还是人祸，这回过后应该再也不会有人怀疑——这只开两幢的限售，就是开发商伟大的策略，为了劝退投资客多绑车位如此煞费苦心，不愧是损人利己的最高境界。后续再分个两三次，再搞个次次限售，各位大佬们想必已经做好心理准备了。

兴耀的营销，不仅善于保持自己的优势，而且充分吸取了之前的教训，持续进步着。望阙的业主们正忙于外立面效果图和实际样式货不对板的维权，这次兴耀索性不放外立面效果图，连详细的沙盘也不做，不做任何承诺，一副我已经躺平了，姜太公钓鱼的模样。轻轻松松一招就让你无权可维，不得不说真是天才。

△潮起令人尴尬的外立面

至于绑三车位还是四车位这事吧。做一个结论：选东区的各位，还是要做好多绑的准备。由于东区有商业，东区的车位配比必然远高于西区。又由于商业车位显然没有50万一个的住宅车位值钱，相对于留给商业，开发商必然会将东区更多的车位配比交到伟大的住宅业主手中。自求多福吧各位，这事没地说理，ZF也不管的。

03

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讨人厌的写字楼

西区已经注定是西临重大不利因素（加油站）的小园区了，东区的命运还得交给开发商的良心来听天由命。

潮起的公示是改了一版的，主要的修改就是商业的布局。这商业的外立面从第一稿的类大平层，变成了更接近写字楼的新版。而坊间早有传说，开发商为了规避风险把商业整体外包，这个传闻也越看越真——滨江在锦上湾和揽奥望座的两个800方大平层一直难产，扭扭捏捏不愿示人，早已表面滨江对处理这个面积段的产品毫无信心。而潮起这两栋在东北角的排列方式，也已经单独给商业区域留好了大门。潮起的这两栋楼，若是真的最终成为了写字楼+酒店，请不要感到奇怪。

△越来越像写字楼的两栋商业（上为修改后）

当然，这写字楼不会和住宅一个门，可是你再看看，若是这两幢楼划出园区，潮起的东区还有什么公区可言？公区缩小还只是一个问题，零距离的采光、视线遮挡，商业高楼的压迫感，又将成为东区挥之不去的阴影。

西区所见即所得，东区开盲盒。

04

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价值分析

都说我说不能冲的盘都可以冲，那我要是说星民可以冲，你们还冲吗？

潮起的西区清一色的低得房率199户型，这个面积段的预期价值究竟能看到多少呢？直接对比金茂府和晓风印月多少有点不公平，对比丹枫四季的185方似乎更公平一些。丹枫的185成交价大体集中于8万左右的范围，折算下来大约在8出头，但丹枫185拥有更大的园区、更好的品质（虽然也好不了多少）、更优秀的户型和得房率，算下来其实潮起能算得上的只有学区这一个优势。哪怕是185，套内也比潮起199大了一大圈，还有个人见人爱的北阳台。按照丹枫的价格体系，按得房率直接换算一下，大约在7.4左右。而潮起的199，硬伤明显更多的情况下，理应比这个数再低一些，给个6.8-7.2，7万上下浮动的价格算是公允。

△左为潮起，右为丹枫

至于255，丹枫可售没有这么大的户型，便只能参考晓风了。晓风的255和潮起户型本身各有优劣，晓风有更大的客厅面宽、高得多的层高，多一个卫生间，而潮起则多出一个南向房间。当然两个小区本身不可同日而语，潮起的小园区、写字楼压迫感、商业的匮乏、学校的距离、品质的差距，和晓风并不在一个段位上竞争。但无论如何，晓风255接近9万的成交价，都给了潮起很高的心理安全垫。考虑到东区的园区还是个盲盒，非要让我给潮起255一个公允的价格，我认为是7.5上下。若商业是大平层落地，再加个5k吧。

△左为晓风，右为潮起

明面上，这2万多，就是潮起的倒挂了，能做个长期的资产配置。

而首开的两栋楼，位置不靠北侧大马路，但却全都靠汽车坡道+化粪池，真是令人尴尬。

△投资回报率收益表

而且别忘了，咱基本上也就限售了。这盘在限售期间，估计注定会成为一个高级群租房小区。上面的投资回报率计算表，我按照当下估价略加个5K，来预估八年后的价格。至于8年后房价会不会大涨，谁也不知道。那些个告诉你8年后一定能起飞的，一定都是神仙，这轮的下跌估计他感受不到，也永远受不到伤害吧。

△仅相隔一公里的两个盘

哦对了，你们在选择冲不冲之前，再告诉你们一个恶心的故事。星民隔壁一公里，有一个只买3.95万，还不会限售的盘（奥印潮观）。4.93万限售VS 3.95万不限售，都是滨江开发，只差一公里，还都是地铁口。兴议不一定能起到分流的作用，但一定能起到恶心被限售的潮起业主的作用。

你看，我昨天被兴议的装修恶心到了，今天看潮起又被兴议恶心到了。有的楼盘虽然很好，但总是那么讨人厌。