老潘说

什么是房地产的正轨？

以前房企主流的“三高模式”，不是行业正轨！

三高模式，让房企闪电般增长，但却透支了企业和行业的未来，又积累了超高的风险，最终一旦调控就把三高房企卷入爆雷的坑中。

自2021年7月开启的行业调整已经3年时间，这3年让行业腰斩（18万亿变9万亿），让房企生不如死（40多家民营百强爆雷了，曾经逆增长的央国企如今也覆巢之下，开始销售下滑）……眼下，行业唯一乐观的是，经过3年惨重调整后，房地产行业，开始重回正轨！

显然，这个代价有点大，但行业的新逻辑，也在诞生！

眼下，行业两个新主题，成为楼市的高频词和关键词。

一个是“好房子”，比如绿城最近在说好房子会穿透周期；

一个是“去库存”，比如去库存引发政策，房企、金融全方位努力破局。

这2个主题，短期难以交出答卷，是持久战，更是行业走向正轨的关键战役。

其一、宏观看，市场要回暖，去库存是市场未来整体回暖的先决条件。通俗的说，去库存是中国这一轮楼市回暖的第一“拦路虎”，必须千方百计去库存，这是大前提；

其二、微观看，房企活下去必须靠销售破局。但销售，光靠政策刺激还不行，靠渠道也非良性，房企必须主动出击打造好房子，差异化领先产品，后者才是“上策”、是“良策”、是长治久安之道。

这也是眼下下行市场，住建部、开发商、消费者都认可的破局思路——即打造好房子。

眼下，住建部和各地政府都在号召打造「好房子」，而头部房企也开始死磕死卷「好房子」。

打造好房子的新时代，来了！

推荐明源盘点的眼下房企“好房子”的创新实践和标杆案例。

好房子，下行期房企难却正确的突围之路

part1 房企产品体系开启创新潮

到底什么是“好房子”，国家其实是给了明确方向的。

3月份，住建部长倪虹说，

“不同的面积、不同的价位都有不同的好房子，将引导建筑师精心设计好的户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。”

关键词，就是四个：绿色、低碳、智能、安全。

最好，能多行业跨界协同。

在住建部的提倡下，头部房企，尤其是国央企，响应“好房子”的行动非常踊跃。纷纷围绕“好房子 ”的标准，对自家产品体系进行了一轮重新梳理和迭代升级，推出了全新的好房子战略。

好房子创新1：体系化升级，刷新高质量标准。

2023年，绿城就在国家“绿色、低碳、智能、安全”的指导方向下，提出了绿城“好房子”的6大要素——“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”。

在24年又以这6大要素为基准，编制了《绿城好房子标准》。并且在6月底，通过专家组严格评审，成为行业首个企业“好房子”标准。

华润置地则在去年年底，发布了「高品质九观」产品新标准，通过制定品质管控标准、建立质量巡查机制、将品控纳入各级管理考核指标等一系列做法，强化全过程品质提升，为客户提供高品质的好产品。华润置地从人本观、自然观、城市观、美学观、性能观、适配观、工艺观、智慧观、服务观九个维度重新定义“好房子”。

华发则在2024年4月，发布了“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，形成「四化十五优」的好房子标准。

所谓“四化十五优”，“四化”就是以数字化、智慧化、绿色化、产业化，基本上和住建部的“好房子”标准高度对应。“十五优”则是数字智慧社区、智能家居、超高实得率、绿色低碳、科技精工建筑、智慧绿色园林等，重点在户型设计、智能系统等数十个细分科技领域进行创新突破。

保利发展的产品体系，甚至直接跳到了以追求人文精神为内核的产品力底盘，提出了「人文社区」产品理念。

将保利的「天、悦、和」三大产品系，融入到了「人文社区」的框架内，致力于让产品和服务一体化，将人文服务注入到社区生活，让客户对“好房子”的体验更加立体和丰满。

好房子创新2：玩跨界，用“科技”突围。

再多行业跨界协同方面，房企的响应也相当积极。

例如，华发和华为深度合作，联合研发的新一代“全屋智能家居系统”，可以用一个家庭中控平台，搭载可扩展的鸿蒙生态系统，实现玄关、客餐厅、卧室、厨房等11个功能空间的102个智能设备的联动，覆盖回家、离家、工作、学习、娱乐、烹饪、睡眠、起床等36个智慧生活场景。

值得一提的是，这套全屋智能家居体系，不是一个封闭的系统，而是采用开放式设计，能轻松接入各类品牌智能设备，这意味着兼容性很强。

除了户内的智慧化，华发整个社区也能够搭载数字社区服务平台、管控平台、物管公司平台，真正实现全域的智慧化。

广州越秀地产，在部分项目，也同样引进了华为的全屋智能解决方案，在交付空间盒子的同时，打造全套的软件系统。

同时，越秀打造了业主云上图书馆，这是个新玩法。

即越秀和网易蜗牛读书进行了跨界合作，在项目中落地“蜗牛空中图书馆”，联合打造智慧社区生态。

通过 WIFI/AP、GPS 科技手段，只要在“蜗牛空中图书馆”覆盖空间内，打开网易蜗牛读书app，即可免费阅读APP上海量的书籍。让社区不仅仅是一个物理居住空间，还是一个云上图书馆。

好房子创新3：绿色健康主题，又回来了！

其实，在好几年前，地产行业曾经掀起过一阵「绿色建筑」的小风潮，一些中型房企比如朗诗、当代、葛洲坝凭借绿建优势，也收获了很不错的产品知名度和业绩。

但是随着行业进入下行通道，“保交房”成了重点，成本更高的绿色建筑更加没人谈论了。但从23年开始，在官方引导和企业的竞争需求下，新一代好房子再次开始追求建筑本体的绿色低碳和环境健康。

例如，前面提到的华发「四化十五优」体系，就包括了大量绿色低碳的设计和建造标准。包括通过绿色环境规划设计、绿色健康空气、水及隔音降噪系统的全面实施，使业主的生活更加绿色健康。

绿城则以“健康”为核心，融入了大量绿色建筑的设计和建造要素。包括高品质围护系统、高性能外窗系统、适恒空调系统、声音控制系统、自然生态系统、绿色材料系统等6大健康系统。打造有绿城特色的“健康宅”产品。

不得不说，目前以头部房企的代表的行业产品标准，正在快速提高。

part 2 设计理念升级、产品形态大突破

在房企新的产品理念指导下，地产行业的产品形态，也逐渐开始呈现出新的设计特点。

突破1：从建筑视野，到城市视野

过去大家买房，更多关注的是建筑本身，但现在随着人们对社区生活的期待越来越高，社区与城市界面的融合与功能利用，成为了规划设计的重要考量。

首先，是局部红线退让，打造更多公共空间。

例如，华润置地就认为，拿到一块地，不能只是简单的强排、算货值，而应该对周边整体居住环境和城市功能进行综合思考，提出公共价值最大化的方案。

去年华润置地在上海的几个明星项目，基本上都做了红线的局部主动退让。

例如，上海中环置地中心项目将南面连接市政公园的1KM的沿街面，打造成了“润系”景观水岸。一方面，主动将红线向后退让，腾出空间来打造街角花园；另一方面，还自行出资，将市政道路旁的160棵行道树，和地面铺砖，全部进行了替换。

将打造的范围从红线内，拓展到城市衔接面，对整个街区，都进行了一次景观升级。上海万科首个“拾”系作品朗拾花语中，为了充分利用贯穿项目的T字型水系，则在社区边界处，通过局部内退的方式，退让出更多城市公共空间，沿河岸打开视野面，并将部分空间用于营造转角广场、口袋公园。

▲中国铁建&万科·朗拾花语河岸效果图

不仅放大了水系景观优势，也为城市居民提供了更多的公园放松空间。

其次 ，打造更多便民空间，放大公共性。

除了退让出更多的公共空间，一些房企，甚至还会在大型项目，打造更多的公共配套，来提升项目的公共性。

例如华润置地上海南翔项目，就打造了大量的“便民格子”，提供运动、咖啡、宠物相关的轻运营服务。通过这些空间的打造，创造颗粒度更细腻的城市生活体验。

目前，越来越多的开发商已经具备这样一种理念，那就是，不应用围墙来割裂城市空间，让城市街道变得单调乏味。而是在项目规划阶段，对红线内外进行整盘考量，为业主提供层次更丰富的生活方式，有机地融入城市生活之中。

用万科的话来说就是——“从建筑视野，到城市视野”。

毕竟，业主不是与世隔绝地生活在围墙里，舒适、多元、丰富的街区带来的烟火气，才能够让居住更幸福。

突破2：户型设计，不断突破瓶颈

在住建部长所表述的好房子标准中，还明确提到要“引导建筑师精心设计好的户型”。

其实，房企在户型上的竞争，早就已经“卷”麻了。但是，随着去年下半年开始多个城市放松设计规范，给房企户型创新又打开了空间。

首先，是“四代宅”的大爆发。

比如华发地产设计的环绕式、无干扰、三层错层的四代宅，为每户配备30㎡带无人机停机坪的超大露台，同时还能拥有三面采光的270°环幕客厅，对居住场景的想象越来越大胆。

其次，是户型的可成长性，重新被重视起来。例如，绿城的“生命宅”，就在结构上突破了高层住宅剪力墙较多的局限性，让室内空间尽量无墙少梁，赋予空间50%灵活度，可以为业主提供按需定制的空间布局，轻松实现LDKB一体化、双子房、双钥匙等个性化空间结构。

同时，绿城“生命宅”，还可以为餐厨、阳台、卫生间、玄关等空间提供13个功能模块，这些部品可以实现功能集成化、可升级、易焕新。从而满足家庭成长不同阶段的空间需求。

华润置地也同样在户型可成长性上，做出了一些创新。例如，华润置地在深圳的项目做出了69㎡的三代居。在空间功能集成、创新收纳、灵活改造方面，都做到了极致。

图片：华润深圳坪山紫樾润府69㎡三代居

另外，公区品质升级，也成为大趋势。

在产品设计越来越卷的背景下，房企的品质升级重心，已经从户内开始向公区蔓延。

例如，前几年还不常见的「花园式全明电梯厅」，也就是入户光厅，现在在部分城市已经基本上成为“卷王”户型标配了。

例如成都龙湖三千云锦143㎡的户型，拥有13㎡独立花园入户前厅，电梯门一开，就是全景景观。可以种花种草，收纳、玩耍，空间的场景承载力极强。

这些设计亮点，让户型的改善属性更加具体和丰满。除此之外，社区会所、功能性园林景观，也都是开发商目前在疯狂“卷”的方向。

不得不说，行情倒逼下，行业正在收获一次产品全方位的创新大爆发，这可能是“塞翁失马”式的一次意外收获。

突破3：从标准化，到非标准化

目前头部房企还有一个产品趋势，就是

标准化产品复刻，部分让位于定制化设计了。

例如，华润置地在上海的不少项目，都增加了定制化的细节，在强调项目的审美风格。

例如定制公区的景观地面、种植池、水池都定制成弧形设计，匹配项目整体的设计风格。室内的装修部品材料，例如仿古水龙头等，也统一进行了大量风格化的定制。

绿城的“生命宅”则为同一户型提供多种格局可选套餐，实现了户型定制，满足客户家庭差异化的需求。并且还能提供后加装服务，通过“5+1加装包”（颜值、收纳、电器、智能、软装包+定制包）为业主随心定制室内装修。

从标准化，到定制化，根本上是从过去的“效率至上主义”，转变为了“客户需求至上主义”。

显然，这种思路更加符合如今供需关系逆转的大趋势。

小结

目前这一轮围绕「好房子」展开的产品体系更新潮，其实是遭遇发展危机后，房企们开始主动思考——

即房子过剩时代，未来中国到底需要什么样的居住产品？什么样的好房子，才能够穿越周期？对此，头部房企们，都已经在答题。

终究，市场也会给出答案！

对眼下“行业下行，产品上行，对好房子如何再创新，你怎么看？欢迎留言一起聊聊。

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