房地产救市背后的真正逻辑是什么呢？

2024年可以毫不犹豫地说，这是中国的救市元年。

这一年，关于救市的一系列组合拳打出来了。

包括全面取消限购，大幅调低贷款利率，新一线城市等很多城市进行无差别的购房落户等很多举措。

这些措施能否刺激到房地产市场呢？

只靠民间消化楼市，或者说依靠现有的民间资金去楼市库存，短期效果或许并不太乐观。

所以，从政府层面上来说，已经开始大规模地收购房地产项目了。

这个收购行为产生的结果，可能是救市行为中最有力量的一拳。

一拳出百拳开，或许只有这一拳，其带来的结果才算得上是稳定房地产市场的最重要的举措。

打出这一拳的时机和节奏有什么讲究呢？

这其实才是棋局的点睛之笔。

2023年，黄奇帆曾对政府出手救市的时机做过预测，现在看来非常靠谱。

他说，房价普遍跌30%是政府出手救市的时机，这一时机可能出现在明年。

我们可以把这个问题掰开了看，会看到这句话其实包含两部分。

第一部分是，房地产市场普跌30％，这是政府救市的时间点，但这个时间点可能并不一定出手。

所以紧跟的就是第二个时间点。

房价普跌30%就会有大量的法拍房出现，这个时间的法拍房价格就是市场的价格。

据信息显示，2020年整个法拍房数量是250万套，这是2010年的5倍。

法拍房数量激增的背后是什么呢？毋容置疑，一定是无数人在断供，并因而背上了沉重的债务。

因而，中产阶层的资产会严重缩水，很多人也从富翁变为了负翁。

法拍房的大量出现，不仅严重拖累经济发展，甚至也威胁到了金融安全。

而这个结果，也使得房企不断暴雷，大量中产贫或处在返贫的路上，金字塔底部群体进一步扩大，也从而使得社会贫富再次拉大，社会稳定也经受考验。

2023年，据不完全统计，法拍房达到了400万套，为了尽快回笼资金，此时的房屋的法拍价格大概只相当于市场价的70%左右。

这个价格作用于房地产，也会使得市场价格呈螺旋下降态势，所以房地产市场的楼市价格基本就是对折了，这个趋势不可逆。

所以，这种趋势下房产商暴雷几率大增，不仅无利可图，而且回吐明显，通过回吐再撑不过去的话，就只能和无数购房者一样，要么整个房产项目被法拍，要么选择躺平，于是大面积暴雷就出现了。

地产商的利润到底有多大呢？

王健林说，房价的构成是政府拿走了50%的大头，所以政府其实是有钱的。

政府拿走后剩下的才是房地产成本和管理费用，抛开这些成本费用，地产商的毛利率实际在20-25％左右。

所以，这么看，当房价跌30%时，房产商已经无利可图并开始回吐了。

当房价跌50％时，或许对于大多数房企来说，就只有等暴雷了。

所以这么看，黄奇帆所说的政府救市，其实是在等待一个临界点，这个临界点就是房价实际跌幅在50%左右。

2024年，这个临界点终于来了。

于是，各地陆续打出了稳定房地产的组合拳，但是房价却并没有立刻止跌。

这其实是正常的。

房价螺旋下跌的惯性并不会因为政策的变化而立刻反应出来，它需要一个催化和消化的过程。

如果说政策相对于社会来说是一个被动的过程，政府用真金白银大量收购房地产项目 或许才算是一个主动出击的重量级行为。

这个行为将随着房产项目的收购累计而产生显性效应。

政府收购房地产项目的目的仅仅是为了稳定房价吗？

当然不是。

我们说资本并无道德可言，这话并没有错，无论什么性质的资本，都是以追求利益为主要目的。

在过去房地产盛行的时代，大量的国营房地产企业并没有置身事外，除了政府投资的房地产公司外，各个城市遍地的城投公司和城建公司也积极分蛋糕。

这些房企因为背景和资源优势，无论是在拿地、资金实力和贷款等方面，可能都比其他房企更具优势，在无形中推高了地价推高了房价。

而今，城投们又变身收购者，通过资金支持而大量收购房地产项目。

这些收来的房产并不能就此入市，它们需要像其他物质一样被囤起来，囤个三年五年甚至更长时间也说不定。

这样囤货的目的是什么呢？

一是以减少市场流动性来稳定房价，二是未来通过共建房或者是廉租房的形式再次流入市场。

前面说了，房价下跌严重打击国民经济信心，所以唯有稳定和升值预期才能恢复市场信心。

政府收房需要大量资金，大量收购房产项目政府有钱吗？

实际上仅在过去两年内，我国M2就新增了54万亿，而央行最新的消息是，截止2024年5月末，贷款余额是248.73万亿，M2余额是301.85万亿元。

一方面是大量资金躺在银行里贷不出去，一方面又感觉社会资金短缺，这样的局面犹如大量资金空转，根本发挥不了作用。

为什么会这样呢？

原因无非是贷款的少了，资金一旦失去了贷款的作用，就犹如在一个死水池子里毫无活力。

过去因为房地产 资金被释放了活性，但当房地产停摆以后，钱贷的少了，或者干脆大家躺平不贷款了，于是银行里的钱也就没有了外出的通路，大量的资金又成了死钱。

同时，在经济下行周期下，大家即便有钱了也不想再投资不想再消费了，存款量又越来越大，于是死钱也越来越多。

死钱怎么活起来，靠大批基建投资拉动经济的日子远去了，但它必须进入活跃通道。

于是，大量收购房地产项目就使得资本又被赋予了活性因素。

所以国家这个点卡得非常好。

相比较而言，这个收购点位的未来风险相当小，如果未来新增地产用地再被控制，这部分收购方无论是作为保障房还是共建房，实际上都有升值预期，或者说最起码不会赔。

这可能会作为未来房产保值的一个手段。

事实上，房价的最大促动因素是地价，地价控制住了，房价原本不会涨很多。

这个因果关系，黄奇帆也证实了。

所以当新增用地减少或控制了以后，房产市场才算真的有市场调节功能了。

我们改开了40多年，房地产市场化也有30多年了，我们在房地产大发展的同时，却并不如其他经济体一样把保障房作为重中之重，虽然这个过程也有保障房存在，但总体而言不到5%，所以过去基本上属于全民商品房时代，这同其他经济体比起来差了很多。

我们不妨就不同国家或经济体的住房保障性做一些比对。

首先比较一下跟我们有着很多相似度的新加坡和香港。

新加坡的保障房也称组屋，占比约为70%多。而香港，也有40%的居民居住在公营房屋中。

我们再看西方一些国家，作为西方经济体代表的英国，其社会住房约为17%。

而发达经济体如北欧国家瑞典，大约有30%的保障房。

法国德国美国等西方国家都有为低收入家庭提供可负担的住房，尤其在大城市，都具有较高的社会住房比例。

所以这么来看中国30年发展的保障房比例着实低了，所以这次政府大规模收购房产项目，若全部消化，可以把保障房比例提高到20％，这就与其他经济体中保障房的市场比有相似性了。

尽管这些手段能够对稳定房产市场产生必要的作用，同时对中国经济的稳定发展产生作用，但是，经济发展过程中房地产并不是决定因素，

如果政府用几万亿或者10几万亿救房地产，也只能算是盘活中国经济的一条途径。但真正要激活经济活力 稳定社会增加国民信心，还需要其他的一系列的经济救治措施，这其实对当下的国内国际形势是一个挑战。